나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103745 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-167 띠아모하우스 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""상도3동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 ""신대방삼거리역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내
제4층 제404호로서,
(사용승인일 2021.05.27)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 완경사 사다리형 토지로서, ""도시형생활주택(단지형다세대)"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103745 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-167 띠아모하우스 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 364,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.2. 면적

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

토지지분: 17.175㎡ (약 5.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물정보

건물명: 띠아모하우스

사용승인일: 2021년 05월 27일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제404호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장 등 구비

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도3동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 이용 및 계획

본건 토지는 인접지 및 도로 대비 완경사 사다리형 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리사항 요약

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 12일 영등포세무서장의 압류 (등기구분: 갑5)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(신수철)

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-25

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고: 을구 1번 주택임차권등기가 있으나, 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. (물건명세서 참고사항 확인)

* 임차인: 양인섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.3. 말소되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음. 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 55.64㎡ (약 16.8평) 면적의 목화빌라(279-235)가 64,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

* 2026년 7월 거래: 41.1㎡ (약 12.4평) 면적의 (244-349) 빌라가 69,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 559만원)

* 2026년 7월 거래: 41.16㎡ (약 12.5평) 면적의 대성하이빌라B동이 74,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 594만원)

* 본건(29.14㎡, 약 8.82평)의 감정가는 364,000,000원이며, 이는 평당 약 4,127만원에 해당합니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보와 본건의 감정가 사이에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 주변 실거래가 정보는 건물의 신축 연도(1986년~1995년)가 본건(2021년 준공)보다 오래된 점을 감안하더라도, 가격 차이가 매우 큽니다. 이는 해당 실거래가 정보가 본건과 직접적인 비교 대상이 아닐 가능성이 있거나, 본건의 감정가가 시장 상황에 비해 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 상도3동주민센터가 위치하며, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 편의

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 신대방삼거리역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

6.2. 주거 환경

주변이 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 물건 정보에 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 언급되어 있으나, 등기부상 및 임차인 현황상 해당 임차인의 대항력이 없고 말소될 예정이므로, 보증금 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 이와 관련된 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 해당 법규를 준수해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 제공된 주변 실거래가와 본건 감정가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울 동작구 상도동에 위치하고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 실거래가 정보와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 우수한 입지: 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 364,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보의 가격대는 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 신뢰도 있는 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 산정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 신축 건물임을 감안하여 시세보다 높게 감정되었을 가능성을 배제할 수 없으나, 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 330,000,000원

* 최종 입찰가는 주변 시세 재확인, 현장 답사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 제공된 실거래가와 감정가의 큰 괴리에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.