나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103755 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 8층에이804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철 1호선, 9호선 ""노량진역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 9호선 ""노량진역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하:5층, 지상:18층 건물 내 제8층 제에이804호로서,
(사용승인일: 2020.12.28)

외벽: 복합판넬 및 페어글래스 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. <후면 ""내부구조도"" 참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 11필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

노량진동 16-1: 도시지역, 유통상업지역, 도로(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2016-02-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-3: 도시지역, 유통상업지역, 특수도로(보행자전용도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-6: 도시지역, 유통상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-7: 도시지역, 유통상업지역, 도로(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2016-02-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-38: 도시지역, 유통상업지역, 도로, 특수도로(보행자전용도로)(2016-02-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 13-14: 도시지역, 유통상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-20: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지하도로(2020-07-30)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-21: 도시지역, 유통상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-22: 도시지역, 유통상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 16-39: 도시지역, 유통상업지역, 도로, 특수도로(보행자전용도로)(2016-02-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 등

노량진동 13-18: 도시지역, 제3종일반주거지역,

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건의 내부구조 및 이용상황은 이해관계인의 폐문 부재로 조사하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103755 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 8층 에이804호

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

건물면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 5층, 지상 18층 건물 내 제8층 제에이804호

사용승인일: 2020년 12월 28일

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가치 평가

감정가: 231,000,000원

1.4. 기타 기본 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철 1호선, 9호선 노량진역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철 1호선, 9호선 노량진역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

노량진역 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 주변 지역은 도시지역 내 유통상업지역으로 다양한 시설이 혼재하고 있으며, 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 지하철 및 대중교통 이용객이 많은 지역의 특성상 소음이나 혼잡이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 13일 접수된 정승하 가압류(갑5)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(갑6, 갑8, 갑9, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 을1 주택임차권(문희수) 역시 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 별도로 명시된 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 문희수)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 4일

배당신고일자: 2024년 11월 11일

대항력: 없음 (임차인 현황 상 표기)

특이사항:

물건명세서에 따르면, 임차인(주택도시보증공사)은 2026년 6월 26일자 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본건 매수인은 임차인의 보증금 채무를 인수할 부담이 없습니다.

3.5. 등기부 요약

등기부상 총 채권액은 1,516,104,291원입니다. 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 노량진동 일대는 지하철 노량진역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 최근 재개발 및 신축 건물 입주로 인해 상권이 활성화되고 있으며, 젊은층 유동인구가 많습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1, 9호선 노량진역, 다수의 버스 노선

* 상업/업무: 주변 상업 및 업무용 빌딩 밀집, 각종 근린생활시설 풍부

* 생활 편의: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 용이

4.3. 건물 특징

노량진 드림스퀘어 복합빌딩은 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성된 복합 건물입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 1인 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다. 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활하기 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 여러 학교가 위치해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (구체적 학군 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

초기 정보상 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 이행 과정에서의 변수를 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 15억 원을 초과하여, 경매 진행 및 낙찰 후 재산권 행사에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 도시지역, 유통상업지역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 관리

복합 건물로 다양한 업종의 이용자가 있어 향후 건물 관리 및 유지보수 시 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1, 9호선 노량진역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인 관련 보증금 인수 부담이 해소된 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 총 채권액 및 복합 용도 건물로서의 관리적 측면은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 환경: 노량진역 초역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 매우 우수함.

* 최신식 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적 설계.

* 임차인 리스크 해소: HUG의 확약서로 보증금 인수 부담 없음.

* 향후 시세 상승 기대: 노량진 지역 개발 계획 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 1월~5월):

* 16층, 26.0588㎡: 17,200만원

* 12층, 26.0588㎡: 21,000만원

* 17층, 26.0588㎡: 28,800만원

감정가는 231,000,000원이며, 최근 실거래가 중 12층 매물이 21,000만원, 17층 매물이 28,800만원에 거래되었습니다. 본건은 8층으로, 12층 매물 가격과 비교 시 약간의 프리미엄을 적용하거나, 17층 매물 가격을 고려하여 시장 상황을 판단할 수 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고, 신축급 오피스텔의 희소성을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

(상기 입찰가는 현 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 보증금 인수 위험이 없다는 점을 고려하여 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.