나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103688 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울신봉초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 남동측 인근에 지하철 2호선 '서울대입구역'이 소재하며, 남동측 인근에 '관악로' 및 남측 인근에 '봉천로' 등을 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 및 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2015.05.21.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택 등올 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 남측 하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 모두
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타
- 대상물건은 등기사항전부증명서상 압류(2023년 9월 12일 징세과-티102509)가 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.
- 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024년 4월 17일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2024카임303), 임차보증금 320,000,000원)이 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103688 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 15.15㎡ (약 4.59평)

토지지분: 15.1543㎡ (약 4.59평)

건물면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물지분: 25.95㎡ (약 7.85평)

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2015년 05월 21일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.4. 토지이용계획

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))

기타 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울신봉초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 양호하며, 지하철 2호선 '서울대입구역'이 남동측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, '관악로' 및 '봉천로'를 따라 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 12일자 김포세무서장의 압류입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 압류: 김포세무서장 (2023.09.12.) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.09.03.) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.25.) - 채권자, 보증금 320,000,000원

* 주택임차권: 김하림 (2024.04.17. 임차권등기명령) - 보증금 320,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 900,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-19

확정일자: 2025-03-19

배당신고일자: 2025-09-26

대항력: 없음

비고: 배당신고일자가 미래로 설정되어 있는 점은 특이사항입니다. 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-15

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-04-22

대항력: 없음

비고: HUG는 본 건물의 주택임차권 승계인으로서, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 HUG의 320,000,000원 상당의 주택임차권이 등기되어 있으나, 물건명세서 상 HUG로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자는 HUG의 보증금 320,000,000원을 인수하지 않으며, 해당 권리는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 김민경 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 서울대입구역을 중심으로 한 상업 및 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능하며, 서울대입구역 인근으로 다양한 상업시설 및 병원, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 서울신봉초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 서울대입구역, 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 기타: 관악로, 봉천로 등 주요 도로에 인접하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG의 거액 보증금(320,000,000원)이 등기되어 있으나, 매수인에게 인수되지 않는다는 확약서가 제출되어 실질적인 인수 부담은 없습니다. 이는 리스크 해소의 결정적 요인입니다.

6.2. 임차인 김민경

대항력이 없는 임차인이나, 전입 및 확정일자, 배당신고일자 등 일부 정보의 미래 시점 설정은 특이사항으로, 명도 과정에서 간헐적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 보증금 900,000원은 명도 과정에서 큰 부담이 되지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

다양한 도시계획(제2종일반주거지역, 교육환경보호구역 등)이 존재하나, 일반적인 서울 시내 주택가에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 특별한 문제점은 없어 보입니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (관련 정보 검색 결과)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택 2층 호실입니다. '서울대입구역' 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

7.2. 권리관계 및 투자 매력

가장 큰 특징은 3억 2천만원에 달하는 HUG의 임차권이 존재하나, HUG 측에서 명확히 인수 부담이 없다는 확약서를 제출하여 권리 관계가 매우 깨끗해진 상태라는 점입니다. 이로 인해 감정가 2억 7천 1백만원 대비 실질적인 인수 부담이 현저히 낮아져 투자 가치가 높아졌습니다. 김민경 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 성실한 절차 진행이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 보증금 미인수

3억 2천만원의 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 효과가 매우 큽니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하여 주거 만족도 및 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

8.3. 신축 건물

2015년 준공으로 건물이 비교적 신축 연한이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

8.4. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 소유권을 확보합니다.

8.5. 소형 면적

전용 7.85평으로 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 271,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근(2026년 7월) 서울 관악구 봉천동에서 준공 연도 및 면적이 유사한 다세대주택 '비쥬타운B'(2016년 준공, 26.98㎡)가 283,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건물의 감정가(25.95㎡ 기준 약 10,443,159원/㎡)와 매우 유사한 수준(약 10,489,251원/㎡)입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

HUG 보증금 320,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안할 때, 본 건은 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

보증금 900,000원을 인수한다고 가정하더라도, 잠재적 인수 부담이 사실상 없으므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간의 할인을 적용한 255,000,000원에서 275,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 원할 경우, 감정가의 90%~95% 선인 244,000,000원 ~ 257,000,000원 범위도 고려할 수 있습니다.

종합적으로, HUG 보증금 인수 부담이 없는 점을 최대로 활용하여, 255,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.