나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103721 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-4 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 위주의 주택지대와 북측 인근대로변으로 중저밀도 상업업무지대가 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근 소재 대로변에 노선버스정류장이 위치하는 등으로 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층 지하1층 건물 내 본건은 지상 1층으로서,
외벽:벽졸조적조 등,
내벽;벽지,타일 등,
창호:샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 소재한 가로장방형 토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103721 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-4, 1층1호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 41.30㎡ (약 12.49평)

건물면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 남현동 소재 사당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대와 북측 인근 대로변으로 중저밀도 상업업무지대가 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 대로변에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 남측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을14 근저당 (한국주택금융공사, 2020.01.15. 접수)

1.2. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 기타 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음. (지상권 등 명시된 소멸되지 않는 권리 없음)

1.2. 4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1, 갑2) 후, 채권자들의 근저당 (을14, 을15) 및 다수의 가압류 (갑3~갑8)가 등기되었습니다.

* 본 사건의 말소기준권리인 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 (갑9) 이후 신한은행의 임의경매개시결정 (갑12)이 등기되었습니다.

* 모든 등기사항은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 214,714,420원

1.3. 상권분석

본건은 서울 관악구 남현동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 북측 인근 대로변으로는 상업업무지대가 형성되어 있습니다. 이로 인해 주거 기능과 더불어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 사당초등학교가 인근에 위치하여 지역 내 교육 환경을 지원합니다.

1.4. 생활정보

* 사당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 북측 대로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근 상업지구를 통해 쇼핑, 금융 등 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 혼란 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일(1986.09.07.)이 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장 정보 확인: 제공된 전유부 정보에 2층 1호가 명시되어 있으나, 본건은 1층 1호로 확인됩니다. 해당 면적(57.75㎡)이 1층 1호에 대한 정확한 정보인지 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 남현동의 사당초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 다수의 채권 및 가압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확한 편입니다.

건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 제공된 최근 실거래가 정보와 비교 시 본건의 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있다고 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 안정적인 입지: 사당초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고 복잡하지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 형태의 다세대주택은 4억 8천만원에서 6억 5천만원대에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 건물면적(57.75㎡)에 최근 거래가(4.8억원/50.66㎡)의 평당가를 적용할 경우 약 5억 5천만원 수준의 시장가치가 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 3억 1천 5백만원보다 훨씬 높은 수준입니다.

경매 시장의 경쟁 과열 가능성과 감정가 대비 시장가치 상승 여력을 고려할 때, 본건의 최적 입찰가는 감정가의 110% ~ 130% 수준인 약 3억 4천 6백만원 ~ 4억 9백만원으로 예상됩니다.

보수적인 접근을 고려하여 3억 5천만원 ~ 4억원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

*주의: 위 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 현장 조사 결과, 경쟁 정도 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.