나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103753 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 636-128 다원빌 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 (지하철2호선)""봉천역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 일부로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 지대를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주상용(공동주택 및 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

636-128번지, 636-129번지:
제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호
(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09
-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중임.

- 집합건축물대장 건축물 현황도 상 공용부분인 ‘화장실’ 부분 일부(약 3.1㎡, 후첨 <호별
배치도 및 내부구조도> 상 청색 점선 부분)를 본건이 일체의 구조로 점유(201호를 통하여
출입 가능)중인 것으로 조사 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 당시 임차인이 거주중인것으로 조사되었으며 정확한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103753 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 636-128 다원빌 2층201호

1.3. 용도: 근린상가 (현황 주거용)

1.4. 감정가: 340,000,000원

1.5. 토지면적: 19.71㎡ (약 5.96평)

1.6. 건물면적: 42.02㎡ (약 12.71평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 강제경매

1.9. 채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울은천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역((7층 이하))이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 박천복 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 주택임차인(박청용)이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 224,000,000원을 가지고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리

등기부등본상 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 등기부채권액

본건 등기부채권 총액은 434,473,400원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 224,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-13

* 확정일자: 2018-08-23

* 배당신고일자: 2021-05-04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 배당 미수령 시 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 서울은천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 2호선 봉천역이 근거리에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 서울은천초등학교

* 교통시설: 인근 버스정류장, 봉천역 (지하철 2호선)

* 상업시설: 주거 및 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역을 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 224,000,000원입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

건축물대장상 용도는 사무소로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 추가 비용이 발생하거나 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공용부분 점유 가능성

집합건축물대장상 공용부분인 화장실 일부(약 3.1㎡)를 본건(201호)에서 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이 부분에 대한 권리 관계 및 명도 시 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 용도 변경 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소이며, 공부상 용도와 현황 이용 불일치, 공용부분 점유 가능성 등도 주의 깊게 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 인수될 수 있는 금액을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 생활 편의성: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 쾌적한 환경: 주변에 혐오시설이 없어 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 224,000,000원을 낙찰 후 인수해야 할 가능성을 염두에 두고 산정해야 합니다. 따라서, 인수될 수 있는 보증금, 명도 비용, 수리비, 세금, 그리고 현재 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.