나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103749 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하였으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제605호로서, (사용승인일 2021.12.10.)
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인
등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도
로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103749 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 170,000,000원

* 건물면적: 11.59㎡ (약 3.51평)

* 토지면적: 7.93㎡ (약 2.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물정보:

* 건물명: 더포레스트

* 준공일: 2021년 12월 10일

* 총 층수: 9층

* 해당 층: 6층

* 총 세대수: 47세대

* 건물 연면적: 1,284.66㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '강남초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 제6층 제605호로서, 2021년 12월 10일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 이용상태:

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건 명세서 요약:

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인, 임차보증금반환채권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 수반하여 매각됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다.

* 등기부 현황:

* 소유권: 김형태 (보존, 2021-12-27) → 문지우 (이전, 2022-06-27)

* 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (장지우, 보증금 230,000,000원, 2022-06-24 전입) - 말소 예정 (특별매각조건으로 인해)

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원, 2023-10-17) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (영등포세무서장, 2023-10-23) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 230,000,000원, 2025-08-26) - 본건 경매 개시

* 총 등기부채권액: 1,253,000,000원

* 인수되는 권리:

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 또한 매수인에게 인수되지 않는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황:

본건이 위치한 상도1동 지역은 주거지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔, 상가, 편의시설 등이 산재해 있습니다. 인근 강남초등학교 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 소규모 점포 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 시장 동향:

서울시 내 오피스텔 시장은 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 특히 신축 또는 준신축급 소형 오피스텔의 경우 1인 가구 증가 추세와 맞물려 임대 수요가 높게 유지되고 있습니다. 다만, 공급량 및 지역별 차이가 존재하므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 강남초등학교

* 기타: 인근에 각종 상업 시설 및 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 혐오시설:

본건 소재지 주변 반경 1~2km 이내에 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각 조건 관련:

임차인이 대항력을 포기하고 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각되는 점은 큰 장점이나, 해당 조건이 명확히 이행되도록 경매 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 명도 관련:

인수되는 보증금이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 기타:

'임대관계등 미상임'이라는 문구가 있으나, 임차인 현황이 구체적으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 건물 상태를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 미인수 조건은 매수인에게 큰 이점으로 작용할 것으로 판단됩니다. 비교적 소형 면적임에도 불구하고, 서울시 내 오피스텔의 꾸준한 수요를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 다만, 경매 절차의 특수성을 감안하여 권리 관계 및 명도 절차를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 매수인에게 임차 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 서울시 동작구 내 오피스텔의 꾸준한 수요

* 강남초등학교 인근 위치

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 동작구 상도1동 지역 내 신축급 오피스텔(10~15㎡ 내외)은 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 범위에서 거래되고 있습니다. 감정가 1억 7천만원은 시장 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천만원으로 제안합니다. 본 가격은 시장 시세의 하단부에 위치하며, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때 합리적인 투자 진입 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.