나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108621 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 498-9 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108621 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 498-9 전 경매

• 사건번호: 2024타경108621
• 주소: 부산광역시 강서구 대저1동 498-9
• 감정가: 75,164,000원
• 최저가: 25,782,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

부산서부지원 경매7계 2024타경108621 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 498-9 | 감정가: 75,164,000원 | 최저가: 25,782,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 부산서부지원 2024타경108621 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 498-9

용도(지목): 전 (현황 대밭)

토지면적: 43.00제곱미터 (약 13.01평)

감정가: 75,164,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 정OO / 염OO

1.2. 특이사항 요약

본 물건은 지목은 '전'이나, 현재 휴경지 상태로 '대밭'으로 이용 중인 소규모 토지입니다. 매각대상은 토지 전부에 해당하며, 특히 매각 조건 중 농지취득자격증명(농취증)이 *불필요*하다는 점은 일반 투자자에게 진입장벽을 낮춰주는 주요 특징입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대저분기점 북동측 근거리, 대저중앙로변에 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 주위는 상업용, 주상용 건물과 공장이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 형태를 보이고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 마을버스 및 시내버스 정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용 사정도 무난합니다.

2.2. 토지 형태 및 도로 조건

부정형의 토지이나 주위와 평탄하며, 북측으로 약 15미터의 포장된 주 간선도로(대로3류)에 접하고 서측으로도 도로에 접하는 '양면 도로접' 형태를 갖추고 있습니다. 이는 향후 개발 시 토지의 활용도와 건축 편의성을 높이는 큰 장점입니다.

3. 법규 및 규제 분석

3.1. 토지이용계획

본건은 '도시지역' 내 '제1종일반주거지역'에 위치하고 있습니다. 제1종일반주거지역은 저층 주택을 중심으로 편리한 주거 환경을 조성하기 위해 지정된 지역으로, 본건이 '전'임에도 불구하고 건축 행위 및 용도 변경의 잠재력을 가집니다.

또한 '지구단위계획구역(강서)', '기반시설부담구역'으로 지정되어 있어 개발 시 관련 계획 및 규제를 준수해야 합니다. 가장 중요한 규제 사항은 '대로3류(폭 25m-30m)'에 접해있다는 점과 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정(2024.3.2-2027.3.1)되어 있다는 점입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 권리 관계

경매 구분이 '부동산임의경매'로, 일반적으로 등기부상 권리가 말소 기준 권리 이하 모두 소멸되는 안전한 물건으로 추정됩니다. 제시목록 외의 물건은 없으며, 임대관계는 미상입니다. 채무자 정보는 별도로 기재되어 있지 않으나 소유자와 채무자가 동일인이 아닐 경우 명도 대상에 차이가 있을 수 있습니다. (제공된 정보 내에서는 권리상 특별한 인수 사항은 보이지 않습니다.)

4.2. 농지취득자격증명 관련 특이사항

본건의 지목은 '전'이지만, 법원에서 농지취득자격증명이 *불필요*하다고 명시하고 있습니다. 이는 현황이 휴경지인 대밭이며, 주변 환경(제1종일반주거지역 내 대로변 접합)을 고려하여 농지로서의 실질적 기능이 없다고 판단된 것으로 해석됩니다. 투자자는 농취증 발급의 번거로움 없이 입찰에 참여할 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

대저중앙로변을 따라 상업용, 주상용 시설이 혼재되어 있어, 소규모 근린생활시설의 입지로도 검토해 볼 수 있습니다. 현재의 '대밭' 현황은 개발 가능성에 따른 토지 가치 상승에 초점을 맞추어야 하며, 상권의 활성화 정도는 인근 공장 및 주거 시설의 수요에 의해 결정될 것입니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

교통 상황은 무난하며, 인근에 강서구청 공용충전소, 대저1동행정복지센터, 다수의 경로당 등의 공공 편의시설이 위치하고 있습니다. 주변 환경은 상업용과 공장 등이 혼재되어 있으나, 검색된 정보 상으로는 해당 토지 인근에 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

6.1. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시 관할 지자체로부터 '토지거래허가'를 받아야 합니다. (이용 목적 및 면적 등에 따라 허가 여부 결정. 면적이 작아 주거용/개발용으로 허가받기 유리할 수 있으나, 목적에 맞는 철저한 사전 검토가 필요합니다.)

소규모 면적: 43.00제곱미터(약 13평)의 작은 면적으로, 단독 개발보다는 인근 필지와의 공동 개발 또는 건축법상 최소 대지 면적 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

대로3류: 향후 도로 확장이슈 발생 시 수용 등의 변동성이 있을 수 있으나, 현재는 도로에 접합되어 있어 개발상 이점입니다.

6.2. 대응 방안

토지거래허가: 입찰 전 관할 구청에 허가 대상 여부 및 가능성을 문의하여 잔금 납부 계획을 수립해야 합니다.

용적률 및 건폐율: 제1종일반주거지역 내 허용되는 용적률과 건폐율을 확인하여 소규모 토지에 적합한 건축 계획(예: 소규모 근생, 주차장 부지 등)을 세워야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 개발 압력이 높은 지역 중 하나인 대저1동, 대로변에 접한 '제1종일반주거지역' 내 소규모 토지입니다. 작은 면적에도 불구하고 대로에 접하고 있으며, 농취증 불필요라는 큰 메리트를 가집니다. 단기 투자보다는 장기적인 개발 또는 인접 필지와의 통합 개발을 염두에 둔 전략적 투자가 필요한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

주거지역 내 대로변 접합: '제1종일반주거지역'이면서 '대로3류'에 접하여, 향후 용도 변경 및 건축 시 높은 가치를 가집니다.

농지취득자격증명 불필요: 일반 개인 투자자에게 가장 큰 허들인 농취증 의무가 없어 입찰 참여가 용이합니다.

토지거래허가구역: 규제가 오히려 진입장벽이 되어 경쟁률이 낮아지거나 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다. (단, 허가 요건 충족 필수)

개발 잠재력: 대저분기점 근거리 입지와 도시지역 내 주거지역 지정으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계