나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108096 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3603-2 더프라임 9층901호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108096 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3603-2 더프라임 9층901호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경108096 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8, 9층901호 (명지동,더프라임) | 감정가: 461,000,000원 | 최저가: 158,123,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경108096 (1)호이며, 경매 구분은 부동산임의경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 3603-2 더프라임 9층901호에 위치하며, 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 461,000,000원으로 산정되었습니다.

건물 면적은 207.07㎡ (약 62.63평)이며, 토지 면적은 45.42㎡ (약 13.74평)입니다. 모두 제시외 면적 없이 본 건물 및 토지에 대한 전체 지분 매각입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 "명원초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가 및 사무실 등으로 형성된 명지국제신도시 상업지역에 속합니다.

북측으로 노폭 약 18미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

본건이 위치한 강서구 명지동은 인구가 급격히 증가한 신도시 지역이며, 주요 아파트 단지가 대규모로 형성되어 있어 주거지로서 선호도가 높은 지역입니다. 인근에는 에코델타시티, 명지국제신도시 2단계 등 추가적인 개발 호재가 있어 미래 발전 가능성이 기대됩니다.

다만, 명지국제신도시 및 명지오션시티 일대의 집합상가 공실률이 부산시 평균보다 훨씬 높게 나타나고 있는 점은 상권 분석 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 이는 상가 공급 과잉, 경기 침체, 도시철도 하단~녹산선 등 주요 건설사업 지연 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석됩니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

본건은 급배수, 위생, 난방, 승강기 및 화재탐지시설 등 기본적인 근린생활시설 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 상가 공급 과잉으로 인한 공실률 증가는 확인되었으나, 일반적으로 투자에 부정적인 영향을 미치는 화장장, 폐기물처리시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 이는 채권자(농OOOOOOOOOOO)의 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각 건이므로 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다. 등기부상 채권자와 말소기준권리 등 상세 권리분석은 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

감정평가서상 '이용상태' 및 '주의사항'에 "근린생활시설로 이용중임"이 명시되어 있습니다. 현황과 공부상 용도가 일치하므로 용도변경 리스크는 없습니다.

임대관계는 '미상'이므로, 현황조사 시 임차인 여부 및 그 권리관계를 명확히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 상권 분석에서 언급된 명지국제신도시의 '상가 공실 위험'입니다. 공급 과잉으로 인한 상권 침체가 장기화될 수 있다는 전문가의 의견이 있으므로, 임대 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

부산 강서구 명지국제신도시에 위치한 근린생활시설로, 대규모 주거단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 명지신도시 상업지역 전반에 걸쳐 심각한 상가 공실률이 보고되고 있어, 안정적인 임대 수익 확보에는 상당한 난이도가 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 명원초등학교 인근, 아파트 단지 밀집 지역의 상업시설로, 기본적인 배후 수요는 확보된 상태입니다.

규모 및 용도: 전용면적 약 62.63평의 비교적 넓은 근린생활시설 면적으로, 다양한 업종(학원, 사무실, 병의원 등)의 입점이 가능합니다.

개발 호재: 가덕신공항 이슈, 에코델타시티 조성 등 명지동 일대의 지속적인 개발 호재는 장기적인 관점에서 상권 활성화를 기대하게 하는 요소입니다.

저가 입찰: 감정가 대비 유찰을 통해 충분히 가격 메리트를 확보한다면, 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 뛰어난 개발 잠재력을 가진 지역에 위치하지만, 현시점의 상권 침체라는 단기적인 리스크가 공존합니다. 따라서 실수요 또는 확실한 임차 수요를 확보한 후 입찰에 참여하거나, 유찰을 통해 공실 리스크를 상쇄할 수 있는 수준까지 가격을 낮추어 투자하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계