나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [4] 경상남도 의령군 가례면 운암리 산66 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [4] 경상남도 의령군 가례면 운암리 산66 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경103430 | 소재지: 경상남도 의령군 가례면 운암리 산66 | 감정가: 1,963,600원 | 최저가: 1,006,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 마산지원 2024타경103430 (4)

경매구분 부동산강제경매

채권자 주OOOOOOOOOOOO

소유자/채무자 손OO

매각대상 토지일부지분매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지 경상남도 의령군 가례면 운암리 산66

용도 임야

토지면적 9,818.00㎡ (약 2,970.07평)

감정가 1,963,600원

토지 지분율 196360 (전체 지분 중 일부 매각)

특이사항 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건(기호5)은 경상남도 의령군 가례면 운암리 소재 상촌마을 내 및 그 일원에 산재하는 임야로서, 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따르지만, 장기적인 임업 투자 및 보전 가치 측면에서 접근이 가능합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지일부지분매각 사건으로, 가장 핵심적인 권리 위험 요소는 '지분매각' 그 자체입니다.

'공유자 우선매수신고'가 접수되어 있으며, 이는 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 권리 행사는 1회에 한하며, 입찰자는 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

'분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, '육안으로 식별치 못한 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명)'이 주의사항으로 명시되어 있습니다. 만약 분묘기지권이 성립한다면 토지 사용에 제약을 받게 되며, 이는 낙찰자에게 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

2.3. 상권 분석

본건은 농림지역 및 임야로서 상업적 활동을 기대하기 어려운 입지입니다. 감정평가서상 인근은 취락 및 농경지가 혼재되어 있어, 실질적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 창고 건부지, 묘지, 휴경지, 농경지 등이 혼재되어 있어, 투자는 상권 가치가 아닌 순수한 토지 가치 및 장기 보유를 목표로 해야 합니다.

2.4. 생활 정보

본건은 의령군 가례면 운암리 소재로, 일반적인 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

주변 환경은 농경지 및 임야 위주로, 대규모 혐오 시설은 없는 것으로 추정됩니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역(일부/모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 추후 축사를 이용한 수익 창출에는 제약이 있을 수 있습니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지' 및 '지분매각'입니다. 본건(기호5)은 인접 도로상태에서 '맹지'로 기재되어 있어, 출입 및 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

지분매각으로 인해 낙찰 후 공유물을 분할하거나 사용 수익하기 위해서는 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 절차를 거쳐야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

분묘기지권의 성립 여부 및 존재 가능성 역시 토지의 이용 가능성을 제한하는 중대한 리스크입니다.

3.2. 종합 의견

본건은 감정가가 1,963,600원으로 매우 저렴하지만, '맹지', '지분매각', '분묘기지권' 등 경매 물건 중에서도 난이도가 매우 높은 특수 물건에 해당합니다.

용도지역이 농림지역 및 임업용산지이고 지세가 급경사인 자연림 상태이므로 단기적인 개발이나 수익 창출은 불가능합니다.

투자는 장기적 관점에서 공유물 분할 소송을 통한 전체 토지 확보 또는 다른 공유자에게 지분을 매도하는 출구 전략을 전제로 진행해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

저가 투자를 통한 장기적인 토지 가치 상승 기대.

공유자 우선매수권 행사를 감안한 입찰 전략 필요.

낙찰 후 공유자를 상대로 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송) 진행에 대한 확고한 계획과 자금력이 있는 투자자에게 적합.

농림지역 및 임업용산지 규제에 대한 이해가 필요하며, 임야 관리에 관심 있는 투자자에게 유리.

법원 정보

마산지원 경매3계