나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6139 [3] 경상남도 양산시 평산동 100-3 2층201호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6139 [3] 경상남도 양산시 평산동 100-3 2층201호 자동차 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경6139
• 주소: 경상남도 양산시 평산2길 11, 2층201호
• 감정가: 879,000,000원
• 최저가: 301,497,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 자동차 관련시설

울산지방법원 경매7계 2024타경6139 | 소재지: 경상남도 양산시 평산2길 11, 2층201호 | 감정가: 879,000,000원 | 최저가: 301,497,000원 | 용도: 자동차 관련시설

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경6139 (3)

1.1. 물건 개요

사건번호는 울산지방법원 2024타경6139 (3)이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경상남도 양산시 평산동 100-3 2층201호에 위치하며, 공부상 용도는 자동차 관련시설입니다.

감정가는 879,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 조OO으로 동일인이며, 채권자는 웅OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 건물의 토지면적은 512.50㎡ (약 155.03평)이며, 건물면적은 806.24㎡ (약 243.89평)입니다. 해당 면적은 집합건물의 총 면적이며, 본 건 2층 201호의 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

건물은 철근콘크리트구조 일반철골지붕의 2층 건물 중 2층 201호로서, 외벽은 스톤코트, 몰탈위 페인트칠 마감 등, 내벽은 벽지바름, 몰탈위 페인트칠 마감, 내장 타일 붙임, 판넬 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

1.3. 이용 상태

본 건 2층 201호는 공부상 주차장으로 되어 있으며, 감정 당시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상황은 별도의 현장 확인이 필요합니다. 동 건물 내 다른 호실은 주차장 및 관리실, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '평산사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 및 상업 나지 등이 혼재되어 형성된 일반 상업지역입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 '일반상업지역'에 속하여 용도 활용도가 높습니다. 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있어 접근성이 양호합니다. 그 외 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 전원개발사업구역에 일부 포함됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 조OO의 채무 불이행에 따라 채권자 웅OOOOOOO가 경매를 신청한 것으로 판단됩니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 협상 시 상대가 명확하다는 장점은 있으나, 임대관계 미상으로 인한 점유 관계 파악이 필수입니다.

3.2. 등기부 상 특이 사항

본 건에는 '별도등기 있음'이라는 특이 사항이 기재되어 있습니다. 이는 건물 등기부와 토지 등기부 상의 권리 관계가 일치하지 않거나, 다른 권리 관계가 설정되어 있을 가능성을 의미합니다. 응찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 별도등기의 내용을 정확히 확인하고 권리 소멸 여부를 분석해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권의 특징

본 건은 일반상업지역 내 평산사거리 인근의 상업시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권의 활기는 확보된 것으로 보입니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 판매, 숙박 시설이 혼재되어 있어 유동 인구의 흡수력이 높을 수 있습니다.

4.2. 용도의 활용

공부상 용도는 '자동차 관련시설'로 되어 있으며, 본 건 201호의 공부상 용도는 '주차장'입니다. 상업지역에 위치하고 있으므로, 만약 실제 이용 상태가 사무실이나 다른 상업용 시설로 되어 있다면 향후 용도 변경 또는 용도에 맞는 사용이 필요합니다. 특히, 주차장 용도로 지정된 호실을 다른 용도로 사용할 경우 지자체로부터 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있으므로, 응찰 전에 양산시청 건축과 등을 통해 용도 변경 가능성과 절차를 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 기반 시설

본 건물에는 기본적인 위생 및 급, 배수 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있어 이용에 무리가 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오 시설 여부

본 건 주변은 상업시설이 밀집된 지역으로, 평산사거리라는 주요 교차로 인근에 위치하고 있습니다. 지도 서비스 등을 통해 주변을 검색하여 주유소, 종교 시설, 공원, 병원 등 주요 생활 편의 시설과 함께 인근에 기피 시설(혐오 시설)이 존재하는지 여부를 현장 답사 시 반드시 확인해야 합니다. 본 보고서 상으로는 혐오 시설 존재 여부를 파악할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 사용의 괴리

본 건 2층 201호의 공부상 용도가 '주차장'이라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 현황이 주차장 외 다른 용도로 사용되고 있다면, 낙찰 후 용도 변경 절차 또는 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 송전선 통과 리스크

'본 건 토지 일부 지상에 송전선이 통과하고 있으므로 응찰 시 확인 요함'이라는 주의사항이 있습니다. 송전선 통과 구역은 건축 제한이나 토지 이용의 제약을 받을 수 있으며, 이는 토지의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 현장 답사 시 송전선이 건물의 이용이나 가치에 미치는 영향을 면밀히 조사해야 합니다.

6.3. 미확인 권리 및 점유 관계

'별도등기 있음'에 대한 상세 권리 분석이 필요하며, 임대 관계가 미상인 관계로 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자를 만나거나 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 '일반상업지역'이라는 최고의 입지 조건을 갖추고 있어 높은 잠재 가치를 보유하고 있습니다. 그러나 '공부상 주차장' 용도, '송전선 통과', '별도등기'라는 세 가지 명확한 리스크를 안고 있는 난이도 있는 물건입니다.

따라서 투자를 결정하기 위해서는 해당 리스크들의 해결 가능성(용도 변경 가능성 및 송전선의 토지 가치 저하 수준 파악)에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 리스크가 가격에 충분히 반영되었다고 판단되거나, 리스크를 해결할 수 있는 방안(예: 용도 변경 허가)을 확보할 수 있다면 고수익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 평산사거리 인근의 '일반상업지역' 내에 위치하여 향후 상업적 활용도가 매우 높습니다.

8.2. 용도 변경을 통한 가치 창출: 현재 '주차장'인 용도를 인근 상권에 맞는 사무실, 근린생활시설 등으로 변경할 수 있다면 건물의 가치를 획기적으로 상승시킬 수 있는 여지가 있습니다. (사전 확인 필수)

8.3. 리스크 분석을 통한 저가 매수 기회: 송전선 및 공부상 용도 문제로 인해 일반 응찰자들의 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이에 따라 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계