나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6997 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1520-3 에이스프라자 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 주촌선천지구 내에 위치하는 에이스프라자 5층 501호 외 2개호로서, 주위는 공동주택단지, 주상나지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 501호 외 2개호로서,
외벽 : 인조석 마감, 복합판넬 마감 등
창호 : 샷시창호 마감

이용상태

기호(1-3) 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 되어 있으나, 현황은 3개호 모두 사무실로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 소로3류, 북동측으로 소로1류와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(1,2)는 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 지목은 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황은 ‘사무실’임. 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경6997 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1520-3 에이스프라자 5층 501호

용도: 근린상가 (현황: 사무실)

감정가: 678,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 67.82㎡ (약 20.5평)

토지 지분: 67.82㎡ (약 20.5평)

건물 면적: 193.60㎡ (약 58.6평)

건물 지분: 193.60㎡ (약 58.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 주촌선천지구 내 에이스프라자 5층 501호에 위치합니다.

주변은 공동주택단지, 주상나지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남서측으로 소로3류, 북동측으로 소로1류와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 해당하며, 501호 외 2개 호실로 이루어져 있습니다.

토지는 가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 외벽은 인조석 마감, 복합판넬 마감 등이며, 창호는 샷시창호 마감입니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 냉난방 설비 및 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 총액

말소기준권리는 2019년 7월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상의 총 채권액은 635,027,887원입니다.

3.2. 인수 권리 여부

말소기준권리보다 선순위의 권리(예: 선순위 전세권, 임차권 등)는 등기부상 확인되지 않습니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: (주)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 사업일자: 2019-09-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

별도로 명시되지 않은 임차인이 더 있을 가능성은 있으나, 현재 제공된 정보로는 (주) 임차인 외 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 실제 현황은 3개 호실 모두 '사무실'로 이용 중입니다.

특히, 기호(1)과 (2)는 벽체 구분 없이 하나의 사무실 공간으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 상권 특징

주촌선천지구라는 신규 개발 지구 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 배후 수요가 있습니다.

정확한 상권 활성화 정도 및 경쟁 업종 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 상가 정보 수집이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 공동주택단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 vs 현황

건물 등기부상의 용도는 '의원'이나 현황은 '사무실'로 이용되고 있어, 향후 부동산 용도 변경이나 인허가 관련 과정에서 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 점유 및 이용 형태

5층 501호는 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용되고 있습니다. 이는 명도 과정에서 점유자와의 협의 또는 법적 절차 진행 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

현재 (주) 임차인 외 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 법규상 제한

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 해당 토지에서 가축 사육과 관련된 업종은 제한될 수 있습니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 등)

본 보고서 작성 시점에서는 주변에 혐오시설 존재 여부를 직접적으로 확인할 수 없었습니다. 낙찰 전 반드시 지도 검색 및 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하여 잠재적 위험 요소를 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면 주촌선천지구 내 상가 건물로서, 권리관계상 인수에 따른 부담이 적다는 장점이 있습니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 여러 호실이 하나의 공간으로 사용되는 점, 임대차 관계의 불확실성 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

본 건의 성공적인 낙찰 및 활용을 위해서는 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 주촌선천지구라는 신규 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리 인수 부담 없음.

* 합리적 가격 가능성: 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가 678,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 시세

* 명도 예상 비용 (이사비, 협의금 등)

* 건물 상태 및 예상되는 수리 비용

* 향후 예상되는 임대 수익률

* 본인 자금 계획 및 투자 성향

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 상세한 시세 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.