나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114652 [1] 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 104동 1층 103호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114652 [1] 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 104동 1층 103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경114652 | 소재지: 경상남도 김해시 번화2로 90, 104동 1층 103호 (삼문동,젤미마을부영아파트) | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 65,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보 및 분석 개요

1.1. 사건 정보 및 개요

사건번호는 창원지방법원 2024타경114652 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본건은 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 104동 1층 103호에 위치한 아파트 물건이며, 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 93,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 현황

토지 면적은 32.48㎡ (약 9.83평)입니다.

건물 전용 면적은 47.38㎡ (약 14.34평)이며, 일반적인 분양 면적(공급 면적)은 약 64㎡ (약 19평형)으로 추정됩니다. 본건은 15층 중 1층에 해당합니다.

1.3. 위치 및 주위 환경 (감정평가서 요약)

본건은 김해시 삼문동 삼문초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 접근 및 교통 상황은 보통이며, 부지 남서측으로 왕복 6차선 포장도로(대로2류)와 접합니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 주거 환경이 안정적인 지역에 속합니다.

인근에 삼문초등학교가 위치하며, 절대/상대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다. 대로2류(폭 30m-35m)와 접하여 차량 접근성이 매우 좋습니다.

2.2. 주변 상권 및 생활 편의 시설

주위가 아파트단지 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

다만, 구체적인 대형 상권 형성 여부는 현장 확인이 필요하나, 주변에 초등학교와 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 일상생활을 위한 인프라는 충분히 갖추고 있습니다.

2.3. 혐오시설 검토

공개된 정보와 주변 시설 검색 결과, 아파트 건부지로 이용 중이며 학교, 근린공원 등과 인접해 있어 즉각적인 주거 기피 시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다.

다만, 단지 부지 남서측이 왕복 6차선의 대로2류와 직접 접하고 있으므로, 저층(1층)의 특성상 차량 통행 소음 여부 및 사생활 침해 요소에 대한 현장 점검이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 (기본 분석)

본 경매는 채권자 양OO에 의한 부동산강제경매이며, 중복사건이므로 다수의 채권자가 경매를 신청하여 매각의 가능성은 높습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리적인 측면에서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 가장 중대한 잠재적 리스크 중 하나입니다.

만약 현재 점유자가 소유자(송OO)일 경우 명도 협상 과정이 단순할 수 있으나, 미상의 임차인이 대항력 있는 임차인(선순위 임차인)일 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람을 통한 점유자 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 물리적 리스크

본건은 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 1층은 채광, 통풍, 사생활 보호, 소음(외부 소음 및 상층부 소음) 등에서 일반적인 중간층 대비 낮은 선호도를 보일 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제3종일반주거지역의 아파트단지 내에 위치하며, 인근 초등학교를 도보로 이용할 수 있는 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 감정가가 93,000,000원으로 소액 투자 물건이며, 전용 14평대 (약 19평형 추정)의 소형 평형입니다.

권리분석상 등기부 권리 문제는 없을 것으로 보이나, '미상'인 임차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 분석이 낙찰 후 명도 진행의 난이도와 비용을 결정하는 핵심 요소입니다.

4.2. 투자 포인트

초등학교 인접 (학군): 삼문초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자층 확보에 유리합니다.

소액 투자: 감정가가 1억 원 미만으로 소액 투자가 가능합니다.

안정적 주거지: 제3종일반주거지역 내 대단위 아파트 단지 주변으로 투자 리스크가 낮은 편입니다.

경매 명도 리스크 관리: 명도 대상 및 점유 형태에 따라 명도 비용 및 시간을 예측하고, 낮은 층의 선호도 감소 요소를 입찰가 산정에 반영하여 안전 마진을 확보해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계