나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116337 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내, 제4층 제401호로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 "공동주택(아파트)"(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관 등) 로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 공동주택 남측으로 대로3류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(임대차 보증금 1억6천만 원, 전입일자 2021.02.23, 확정일자 2021.02.04.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경116337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호

건물명: 창원2차비룡벨로스텔라

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.03.30 기준)

총층수: 14층 중 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

토지지분: 21.5449㎡ (약 6.52평)

건물면적 (전용면적): 69.32㎡ (약 20.97평)

건물면적 (분양면적): 명확한 정보는 없으나, 전용면적 대비 약 85-90㎡ 내외로 추정됩니다.

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치하며, "창덕중학교" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 남측으로는 대로3류(폭 25m-30m)와 접하고 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 부족하나, 대로변과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용계획

물건이 속한 토지는 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 대로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021.11.30. 접수된 서울중앙지방법원의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문은숙

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.02.23

* 확정일자: 2021.02.04

* 배당신고일자: 2023.04.03

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 1억 6천만원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(갑4: 가압류) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 1번 순위의 주택임차권(권리자: 문은숙, 보증금 1억 6천만원, 전입일자 2021.02.23)은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상권 자체의 발달 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

창덕중학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 창덕중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통

남측으로 대로변과 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

5.3. 편의시설

근린생활시설이 인근에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 지역의 혐오시설 유무에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 창원시 내 일부 지역에 폐기물 처리 시설이나 공공시설 등이 위치하나, 본 물건지(의창구 동읍)의 직접적인 인근에서는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(문은숙)의 보증금 1억 6천만원 인수 문제입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 현장 확인의 필요성

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 부재중으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려워 유사 물건의 일반적인 현황, 관련 공부, 탐문 조사 결과를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 상대보호구역(창덕중학교) 및 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 이 부분이 배당에서 얼마나 변제될지가 낙찰가의 적정성을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. 감정가는 1억 8천만원으로 책정되었으나, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치 판단이 더욱 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트의 안정적 가치

2018년 사용승인된 비교적 신축급 아파트로서, 노후화에 따른 가치 하락 위험이 적습니다.

8.2. 편리한 교통 환경

대로변에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 주거지로서의 기본적인 접근성이 좋습니다.

8.3. 상대적으로 저렴한 감정가 (인수 보증금 고려 전)

인수 보증금을 제외한 감정가를 기준으로 볼 때, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다.

감정가: 180,000,000원

인수 보증금: 160,000,000원

따라서, 입찰 희망자가 실질적으로 고려해야 할 '자본 투자 가치' 부분은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 20,000,000원입니다.

최근 경남 지역 아파트 경매 낙찰가율은 변동성이 있으나, 일반적으로 70% ~ 85% 수준으로 형성되는 경향이 있습니다. 이를 기준으로 보수적으로 75%를 적용하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = (감정가 - 인수 보증금) × 예상 낙찰가율

예상 입찰가 = (180,000,000원 - 160,000,000원) × 0.75

예상 입찰가 = 20,000,000원 × 0.75 = 15,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 15,000,000원이며, 여기에 인수 보증금 160,000,000원을 더한 총 매수인이 부담해야 할 금액은 175,000,000원이 됩니다.

이는 인수 보증금의 전액 변제 여부, 실제 시장 가치, 동종 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 산정이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 배당표 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.