나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116337 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116337 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경116337
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909, 4층 401호 (창원2차비룡벨로스텔라)
• 감정가: 180,000,000원
• 최저가: 92,160,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매5계 2024타경116337 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909, 4층 401호 (창원2차비룡벨로스텔라) | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 92,160,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 입지 조건

1.1. 물건 기본 정보

소재지

경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호

용도

아파트 (공동주택)

사건번호

창원지방법원 2024타경116337 (1)

감정가

180,000,000원

전용 면적

69. 32㎡ (약 20.97평)

토지 면적 (대지권)

21. 54㎡ (약 6.52평)

경매 구분

부동산강제경매 (토지/건물 일괄 매각)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 환경

대상 물건은 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

해당 아파트는 대로3류(폭 25m-30m)와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획

근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 속하며, 대로3류에 접합하고 있습니다. 이는 상업 시설 이용 및 주거 편의성 측면에서 긍정적인 요인입니다.

주변 시설 및 혐오시설

본 아파트 단지 인근에 공장 및 산업단지(창원국가산업단지 등)가 비교적 가까이에 위치하고 있으며, 동읍 지역의 특성상 농촌 지역과 인접하고 있어 일부 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다. (외부 정보에 기반한 분석)

창덕중학교 상대보호구역에 속해 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리 관계 분석

경매 구분

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(비OOOOOOOO) 소유의 부동산에 대해 채권자(한OOOOOOO)가 강제 집행을 신청한 사건입니다.

매각 대상

토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 대지권 확보에 문제는 없습니다.

2.2. 임차인 현황 및 리스크 분석 (주의사항)

대항력 있는 임차인 (최우선 확인 사항)

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 보증금은 1억 6천만 원입니다.

전입일자(2021.02.23)와 확정일자(2021.02.04)를 모두 갖추고 있으며, 이는 말소기준권리보다 우선할 가능성이 매우 높습니다.

인수 보증금 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 배당 절차를 통해 임차인의 보증금 1억 6천만 원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 *잔액을 매수인이 인수*해야 합니다.

감정가(1억 8천만 원) 대비 임차 보증금(1억 6천만 원)의 비율이 매우 높으므로, 낙찰가에 따라 매수인이 상당한 금액을 추가로 인수할 잠재적 리스크가 존재합니다.

정확한 인수 금액 확인을 위해 말소기준권리 및 임차인의 배당 순위를 면밀히 분석해야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 및 편의시설 분석

주변 상권

대상 물건이 속한 창원2차비룡벨로스텔라 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

다만, 대규모 상권은 아니므로, 좀 더 넓은 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. (외부 정보에 기반한 분석)

3.2. 교육 및 공공 시설

교육 시설

"창덕중학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

생활 인프라

건물 내 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 및 난방설비 등 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

4. 건물 및 이용 상태

4.1. 건물 현황

건물 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 14층 건물 중 4층에 위치합니다.

마감재

외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호입니다.

4.2. 이용 상태 및 설비 내역

이용 상태

현황은 "공동주택(아파트)"으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관 등의 구조로 파악됩니다.

*참고: 내부 구조 및 이용 상태는 부재중 잠금으로 인해 인근 동류형/유사형 건물을 기준으로 평가되었으므로, 현장 재확인이 필요합니다. *

설비 내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 주거에 필요한 기본적인 설비는 양호합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 아파트로, 감정가 대비 전용 면적이 약 21평으로 주거 편의성은 보통입니다.

가장 핵심적인 요소는 **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제**입니다.

감정가 1억 8천만 원에 근접하는 1억 6천만 원의 임차 보증금이 존재하므로, 낙찰자는 **실제 매수 금액**을 *낙찰가 + 인수 보증금 잔액*으로 계산해야 합니다.

명도에 대한 부담은 상대적으로 적을 수 있으나, 임차인의 배당 요구 여부, 배당 순위, 그리고 최종 인수 금액을 정확히 산정하지 못할 경우 큰 손해를 볼 수 있는 고난도 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 리스크 관리

최소한의 인수금액 또는 인수금이 0원이 되는 **최저 입찰가**를 철저히 산정하는 것이 필수입니다. 임차인의 배당요구 종기일 및 배당 신청 내역을 필히 확인해야 합니다.

입지적 장점

주변 환경이 아파트 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 주거 환경이 안정적입니다. 대로변 접근성이 양호합니다.

가격 메리트

임차인 인수 보증금 문제를 해결할 수 있는 노하우나 자금력을 갖춘 투자자에게는, 감정가 대비 상당한 수준으로 낙찰가를 낮춰 *총 투자금액*을 주변 시세 이하로 맞출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5.3. 결론

본 물건은 '권리 분석의 정확성'이 성공적인 투자의 90%를 결정하는 물건입니다. 초보 투자자에게는 위험 부담이 크며, 경매 전문가의 면밀한 권리 분석 및 인수금액 산정 후 입찰하는 것이 강력히 권고됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계