나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경5056 [1] 대구광역시 달성군 유가읍 음리 165 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 유가읍 음리 소재 "유개마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대
는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 인근 교통여건 등으로 보아 제반교통사정은 대체로
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북서측 하향 완경사지이며, 현황 "휴경지상태"입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4-5미터의 진입도로가 개설되어 있으며, 본건 중 일부가 현황 "도로"
입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 영농여건불리농지<추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)
일부 현황 도로 감안하여 평가함
특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경5056 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 음리 165

용도: 답 (농경지)

감정가: 52,515,000원

토지 면적: 2334.00㎡ (약 706.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO (등기부 요약에 따르면 성서농업협동조합으로 추정)

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 달성군 유가읍 음리 소재 "유개마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: none]

교통 상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다. [cite: none]

인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 4-5미터의 진입도로가 개설되어 있으며, 본건 토지 중 일부는 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. [cite: none]

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. [cite: none]

주변 시설 및 혐오 시설:

* 달성군은 대구의 성장 엔진으로 부상하며 주거, 산업, 교통, 교육 기능을 갖춘 핵심 축으로 자리매김하고 있습니다. 대구테크노폴리스가 개발되어 주거, 상업, 문화 시설이 함께 조성되었으며, 유가읍 일대에 신혼부부와 젊은 연구·산업 인력이 유입되고 있습니다.

* 달성군에는 학교, 마트 등 생활 편의시설이 있으며, 유가읍 내에는 유가제일연합내과의원, 에스엠정신건강의학과의원, 오케이포인트마트 달성점 등이 위치해 있습니다.

* 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 인근 구미시 산동읍에서 산업폐기물 처리 시설 및 채석장 추진으로 인한 주민 반발 사례가 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 주민 민원 발생 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

* 유가읍 농수로에서 흰 거품과 수생생물 폐사가 발생한 사례가 있어, 수질 오염 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황은 제공되지 않았습니다. [cite: none]

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1): 1996년 12월 13일, 홍성갑 (매매)

* 근저당권 (을14-을18): 2020년 7월 7일부터 2024년 1월 18일까지, 성서농업협동조합 (총 채권액 260,000,000원). 이 중 을14 (2020-07-07)이 말소기준권리입니다.

* 가압류 (갑2): 2024년 11월 20일, 대구신용보증재단 (총 채권액 90,000,000원)

* 임의경매 개시 결정 (갑3): 2024년 12월 13일, 성서농업협동조합 (총 채권액 385,373,526원)

* 등기부 채권 총액: 530,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부 상 모든 권리(을구 근저당권, 갑구 가압류 및 임의경매개시결정)는 말소기준권리(을14)보다 후순위에 해당하므로, 경매 완료 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: none]

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 5월 7일

* 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

* 일부 현황 도로 감안하여 평가함.

* 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 달성군 유가읍 음리 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 도심의 일반적인 상업 시설 집적과는 거리가 있습니다. [cite: none]

최근 달성군, 특히 대구테크노폴리스 일대는 주거 및 산업 기능이 강화되며 성장하고 있으며, 유가읍 역시 이러한 개발 흐름의 일부를 공유하고 있습니다.

현풍 유가 달빛거리 등 일부 상업 시설이 존재하나, 이는 주로 테크노폴리스 중심 상업 지구와 연계된 지역 생활 편의시설의 성격이 강합니다.

따라서 본 물건 자체의 상권 가치는 낮으나, 지역 전반의 개발 추이에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 소재지인 유가읍 음리 일대는 농경지 및 임야가 주를 이루고 있어, 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. [cite: none]

다만, 대구테크노폴리스 개발로 인해 유가읍에는 병원(유가제일연합내과의원, 에스엠정신건강의학과의원), 마트(오케이포인트마트 달성점), 문화 시설 등이 조성되어 주민들의 생활 편의를 제공하고 있습니다.

또한, 대구산업선 철도 개통(2027년 예정) 등 교통 인프라 개선이 예정되어 있어 향후 접근성은 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

달성군은 2026년 기준 평균 연령 43.1세로 대구시 및 전국 군 단위 지자체 중 젊은 도시로 평가받고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출: 본건은 농지이므로, 매각 결정 후 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: none]

현황 도로: 본건 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 사용 가능한 면적이나 소유권 행사 범위에 대한 확인이 필요하며, 이는 향후 이용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: none]

토지 이용 규제: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 토지 개발 및 이용에 여러 제한이 따릅니다. [cite: none]

수질 오염 가능성: 인근 농수로에서 흰 거품 및 수생생물 폐사가 발생한 사례가 있어, 해당 지역의 환경 오염 가능성 및 농작물 피해 가능성을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

향후 개발 가능성 불확실성: 주변 지역이 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있고, 대규모 개발은 주로 테크노폴리스 등 특정 지역에 집중되어 있어, 본건 토지의 미래 가치 상승에 대한 예측은 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 답(농지)으로, 현재 감정가는 52,515,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 토지 일부의 현황 도로 이용, 그리고 자연녹지지역 등의 토지 이용 제한은 본건 취득 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재되어 있으나, 대구테크노폴리스 개발과 연계하여 점진적인 도시화 및 인프라 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

향후 지역 개발 계획 및 농지 관련 법규 변화에 따라 본건의 가치가 변동될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

대구광역시 달성군은 지속적인 개발 계획과 인구 유입으로 성장 잠재력을 지닌 지역으로 평가받고 있습니다.

향후 주변 지역의 개발 방향에 따라 농지로서의 가치 상승 또는 용도 변경 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 52,515,000원이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

경매 진행 과정에서의 유찰 여부, 최저매각가격 조정, 유사 물건의 낙찰 사례, 향후 지역 개발 계획, 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 장기적인 투자 관점에서 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것을 목표로 해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.