나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경35408 [8] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구다사초등학교" 동측 인근(일련번호 1) 및 대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 소재 "부곡회관" 북측 인근(일련번호 2-5, 7) 및 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "대구서동초등학교" 남서측 인근(일련번호 6) 위치하며 주위환경은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 사다리형 토지이며, "전"으로 이용중임.
일련번호 2) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, "부속토지"로 이용중임.
일련번호 3) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, "잡종지"로 이용중임.
일련번호 4-5) : 2필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, "상업용" 건부지로 이용중임.
일련번호 6) : 경사지대에 위치한 자체지반 평탄한 부정형 토지이며, "나지"로 이용중임.
일련번호 7) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, "주거용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 인접 필지를 통하여 출입 가능함.
일련번호 2) : 서측으로 왕복 2차선의 도로와 접함.
일련번호 3) : 남측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.
일련번호 4-5) : 북측으로 폭 약 8미터의 도로와 접함.
일련번호 6) : 서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 3차선의 도로와 각각 접함.
일련번호 7) : 인접 필지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
일련번호 2) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.
일련번호 3-5) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.
일련번호 6) : 자연녹지지역 , 준주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)(서동유치원, 서동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
일련번호 7) : 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서확인 요망), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

라) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 타일 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

마) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌 쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

바-사) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 시멘트 몰탈위 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

가) : 조류사로 이용중임.
라) : 의료시설로 이용중임.
마) : 주택으로 이용중임.
바-사) : 창고 및 부속사로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 일련번호 라)는 승강기설비, 일련번호 마)는 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도", "사진 용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

- 일련번호 가) 건물의 공부상 구조는 "목조 골함석지붕"이나, 실제 "조립식판넬조 샌드위치판넬지붕"임.
- 일련번호 나-다) 건물은 기준시점 현재 "멸실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구다사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상28층건(사용승인일:2008.12.31)
내 제26층 제2606호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3-4차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 4-5차선의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-27)(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈이있는숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-09)(다사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구서부지원 2024타경35408 (8)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,126,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 제OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1551-1 1층104호

용도: 근린상가 (단, 건축물대장상 아파트로 이용 중인 것으로 확인됨. 아래 상세 내용 참조)

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

건물면적: 90.52㎡ (약 27.36평)

1.3. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보, 재매각 물건임.

* 재매각으로 진행됨에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리에 소재하며, "대구다사초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량으로 간선도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 아파트 건물은 남측으로 왕복 3-4차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 4-5차선의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2009년 02월 19일 접수된 대구은행 근저당권(을1)으로, 이후 등기된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 구동섭

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-22

* 확정일자: 2024-10-22

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

등기부등본 상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다. 본 경매는 주식회사아이엠뱅크의 신청에 의한 임의경매(2024타경36739로 추정되나, 본건 사건번호는 2024타경35408(8)임)로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 본건(1층 104호)은 아파트 용도로 이용 중인 집합건물입니다. (기본정보의 '근린상가' 표기와 상이함. 현황은 아파트임.)

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 28층 규모이며, 본건은 26층에 위치한 2606호 단위세대입니다. (단, 제공된 정보 상 '1층 104호'와 '26층 2606호' 정보가 혼재되어 있어, 실제 경매 대상이 1층 104호인지 26층 2606호인지 확인이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 '1층 104호' 정보를 기반으로 작성되었으나, 아파트 이용 현황은 26층의 일반적인 아파트임을 시사합니다.)

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 다사읍 매곡리는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대구다사초등학교, 대구서동초등학교, 다사초등학교, 서동유치원, 드림아이유치원, 꿈이있는숲속유치원 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 시내버스승강장, 지하철역 등이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 각종 근린생활시설 및 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 주거 지역 및 상업 시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

* 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 유찰 또는 매수인의 잔금 미납으로 재매각되는 경우, 일반 매각 물건보다 숨겨진 문제가 있거나 시장 가격 대비 고평가되었을 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 마감 등 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리비 발생 등의 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 제공된 정보에 '근린상가'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '아파트'로 확인되어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다. (단, 아파트로서의 이용은 명확히 보입니다.)

* 복잡한 권리 관계: 중복병합, 공동담보 등으로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이지만, 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으며 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 아파트로서의 주거 가치는 높으나, 재매각 이력 및 내부 상태 미확인으로 인한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 우수한 주거 인프라: 아파트 단지, 학교, 생활 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높습니다.

* 재매각을 통한 시세 차익 기대: 시장 가격 대비 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가 1,126,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 재매각이라는 점과 내부 상태 미확인으로 인한 리스크를 고려하여, 주변 시세 조사 및 예상 수리비를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 본 건의 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 최신 부동산 동향 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.