나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40431 [1] 대구광역시 달서구 장동 306-102 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2024.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "성서우방타운 103동 17층 1709호(전용면적:85.00㎡, 계단식,
남향)"로서, 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "대구와룡초등학교" 동측 인근에 위치하고
있음.

- 주위는 대단위 아파트단지(본건 소재 성서우방타운 및 성서보성화성, 성서서한타운 등)
및 부속상가, 주변 간선도로변 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물인 "동원비즈플랫폼 13층 1307호(전용면적: 35.792㎡, 복도식)"로서, 대
구광역시 달서구 갈산동 성서산업단지 내 "갈산공원" 북동측 인근에 위치하고 있음.

- 주위는 성서산업단지 내 중소규모의 각종 공장 등이 밀집되어 있으며, 전반적인 주위환경
은 보통임.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 앞 남측 간선도로변으로
시내버스정류장이, 도보로 약 7-8분 내외 거리에 도시철도2호선 "성서산업단지역"이 소재
하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

교통상황

- 본건 소재 건물동(지식산업센터)까지 제반차량 접근 가능하며, 동측 간선도로(성서로)변
으로 도보 약 1분 내의 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 7분 내외 거리에 도시철도2호
선 "성서산업단지역"이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 13층 1307호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 "2020. 12. 01."

외벽: 강화유리 및 복합판넬 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감(표준적인 마감상태)
바닥: 강화마루 등 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감(표준적인 마감상태)
창호: 새시창호

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물(103동) 중 17층 1709호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 "1994. 08. 20."

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 "건축물현황도"에 의거할 때 내부는「방3, 주
방, 거실, 욕실2 등」으로 되어 있음.

이용상태

공부에 의거할 때 공장 지원시설인 "기숙사" 용도이며, 집합건축물대장 "건축물현황도"에
의거할 때 내부는「방, 욕실, 보일러실 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 주변 토지와 대체로 등고 평탄하게 형성되어 있는 정방형에 가
까운 토지로서, "공장(지식산업센터) 및 업무시설, 지원시설(기숙사) 부지"로 이용되고
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 평탄하나 일부 완만한 경사를 이루고 있는 직사각형에 가
까운 다각형 토지로서, 아파트 및 부속건물, 부속상가 등의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로 왕복 5차선, 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 8차선
아스팔트포장도로 형성되어 있으며, 아파트단지 차량 출입로는 남측 및 북측 도로에 개설
되어 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 동측으로 녹지공간을 사이에 두고 약 30m, 북측으로 약 5m 도로부
지를 사이에 두고 약 10m 포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 구분건물의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이
용계획사항은 "도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2018-01-0
2)(30호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(성서산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관
한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>"에 해당함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용
계획사항은 "도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 도로(접합)
, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청
문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>"에
해당함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

- 본건 공장은 대구광역시 달서구 장동 소재 "성서공단네거리" 북동측 인근에 위치하고 있
으며, 주위는 성서산업단지 내 중소 규모의 각종 공장이 밀집되어 있고 북서측 및 북동측
인근으로 갈산공원, 장동공원이 형성되어 있음.

- 공업지대로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 비교적 양호함.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태

주변 토지와 대체로 등고 평탄하게 형성되어 있는 "자루형"의 토지로서, 기준시점 현재
"공업용건물 부지"로 이용되고 있음.

2) 인접 도로상태

본건 토지 동측으로 약 10m 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

3) 교통상황

- 본건 토지까지 제반 차량 접근 가능하며, 남동측 직선거리 약 1.1km 일대에 중부내륙고
속도로 지선 "남대구 TG"가, 남서측 직선거리 약 2.1km 일대에 대구외곽순환선 "달서IC"
가 소재하고 있고, 도보 약 1-3분 거리 내에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태 및 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인
교통상황은 보통임.

4) 토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(2018-01
-02), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2018-01-02)(성서산업단지 재생사

업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>"
에 해당함.

건물의 구조 및 현상

·기호(2-1)
철근콘크리트조 슬레트지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "1988. 06. 14."
이용상황: 공장

외벽: 시멘몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 마감
바닥: 아스타일 및 시멘콘크리트 마감
창호: 새시창호
부대시설: -

·기호(2-2)
시멘트벽돌조 스라브지붕 지하1층 및 지상1층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "1988. 06. 14."
이용상황: 1층(사무실 및 일부 기숙사용도), 지하(대피소)

외벽: 적벽돌 및 시멘몰탈위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 아스타일, 장판 등 일반바닥재, 타일 및 시멘콘크리트 등 마감
창호: 목재 및 새시창호
부대시설: 위생 및 급배수설비, 전기온수보일러설비(건물 방치상태로 작동 유무는 확인
할 수 없음) 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록상에 등록된 기계기구 중 "수전설비"만 현장에서 확
인이 되고 그 밖의 기계는 모두 소재불명이며, 수전설비는 현재 공장이 가동되고 있지 않

아 작동상태를 확인하기 어려우나 일부 부수시설 훼손상태이고 년식 및 외관상태 등을 고
려할 때 경제적내용년수 경과로 상당히 노후화되어 있음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 부합물 및 종물관계

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진"에서 보는 바와 같이 본건 토지 및 건물에 제시외
건물 (ㄱ)-(ㅁ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 창고 및 작업실: 철근콘크리트 및 블록조 강판지붕 단층, 약 231.2㎡
(ㄴ) 창고: 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 25.3㎡
(ㄷ) 기계실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 6.1㎡
(ㄹ) 기계실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 16.1㎡
(ㅁ) 창고 및 작업실: 철파이프조 천막지붕 단층, 약 411.6㎡

2) 공부와의 차이

기호(2-2) 건물의 공부상 용도는 "사무실"이나 실제 "사무실 및 기숙사용도"로 되어 있
음.

3) 기타사항

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.
일괄매각. 제시외 건물 포함
기계기구 포함 매각하나, 수전설비 외에는 소재불명(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경40431 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 장동 306-102 (신주소: 대구광역시 달서구 성서공단로51길 5)

물건 종류: 토지, 건물, 기계기구 일괄 매각

용도: 공장 (기타: 사무실, 기숙사 용도 일부 포함)

토지 면적: 2,214.00㎡ (약 670.3평)

건물 면적: 833.15㎡ (약 252.0평) - (기호 2-1: 약 786.6㎡, 기호 2-2: 약 46.55㎡ (추정))

제시외 건물 면적: 690.30㎡ (약 208.8평) - (창고, 작업실, 기계실 등)

총 감정가: 3,497,609,000원

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정평가 요약:

- 본건 토지는 주변 토지와 대체로 등고 평탄한 "자루형"으로 "공업용 건물 부지"로 이용 중입니다.

- 건물은 철근콘크리트조 슬레트지붕 단층 공장(기호 2-1)과 시멘트벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상1층 건물(기호 2-2)로 구성되어 있습니다.

- 기호(2-2) 건물의 공부상 용도는 "사무실"이나 실제 "사무실 및 기숙사 용도"로 이용되고 있습니다.

- 사용승인일: 1988. 06. 14.

- 기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록상에 등록된 기계기구 중 "수전설비"만 현장에서 확인되며, 그 밖의 기계는 소재불명 상태입니다.

- 부합물 및 종물: 제시외 건물 (ㄱ) 약 231.2㎡, (ㄴ) 약 25.3㎡, (ㄷ) 약 6.1㎡, (ㄹ) 약 16.1㎡, (ㅁ) 약 411.6㎡ (총 약 690.3㎡)가 부합되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건 공장은 대구광역시 달서구 장동 소재 "성서공단네거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 성서산업단지 내 중소 규모의 각종 공장이 밀집되어 있으며, 북서측 및 북동측 인근으로 갈산공원, 장동공원이 형성되어 있어 공업지대로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 비교적 양호합니다.

3.2. 토지 및 도로 상황

토지 형태는 "자루형"이며, 주변 토지와 대체로 등고 평탄하게 형성되어 "공업용건물 부지"로 이용되고 있습니다.

본건 토지 동측으로 약 10m 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3.3. 교통 여건

본건 토지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 남동측 약 1.1km 지점에 중부내륙고속도로 지선 "남대구 TG"가, 남서측 약 2.1km 지점에 대구외곽순환선 "달서IC"가 소재하고 있습니다.

도보 약 1~3분 거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 토지는 "도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 재생사업지구(성서산업단지 재생사업지구), 지방산업단지"에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 1월 2일 접수된 대구은행 근저당권(을4)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 매각되면 위 근저당권 외 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (물건명세서상 지상권개요: 기재 없음)

4.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 특이사항: 임대관계가 미상이며 보증금 정보가 확인되지 않으므로, 인수되는 임차인이 없다고 하더라도 실제 현황 파악 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 3,305,502,916원입니다.

5. 상권분석

5.1. 산업단지 내 입지

본건은 대구광역시의 주요 산업단지 중 하나인 성서산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 활동 및 협력업체와의 연계성이 좋습니다.

공장 밀집 지역으로, 동종 업종의 수요가 꾸준히 존재할 수 있는 환경입니다.

5.2. 개발 가능성

토지이용계획상 "재생사업지구(성서산업단지 재생사업지구)"로 지정되어 있어, 향후 산업단지 재생 및 현대화 사업을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 공원: 갈산공원, 장동공원이 인접하여 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 도보 거리이며, 고속도로 접근성이 양호하여 물류 이동 및 출퇴근에 편리합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 상가 및 편의시설 이용이 가능하며, 인근 주거지역 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소된 사유를 파악할 필요가 있습니다. 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

7.2. 기계기구의 소재 불명

매각물건에 기계기구가 포함되나, 수전설비 외 대부분의 기계는 소재불명으로 확인되었습니다. 낙찰 후 기계기구 확보에 추가 비용 또는 어려움이 발생할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화

건물의 사용승인일이 1988년으로, 약 38년이 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 유지보수 및 시설 개선에 대한 추가 투자가 필요할 수 있습니다.

7.4. 제시외 건물

면적 상당한 제시외 건물들이 부합되어 있어, 낙찰 후 별도의 철거나 처리가 필요할 수 있습니다.

7.5. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권 양도 및 금융기관 관련 복잡한 절차가 있을 수 있으므로 권리관계 및 인수 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 대구 성서산업단지 내에 위치한 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 제시외 건물 및 일부 기계기구가 포함된 물건입니다.

교통 접근성이 양호하고 산업단지 내 입지 조건이 우수하며, 향후 재생사업지구 지정으로 인한 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

다만, 건물의 노후화, 기계기구의 소재 불명, 제시외 건물의 존재, 재매각 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이므로 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

임대 관계 미상 및 보증금 0원으로 명확한 임차인 인수 부담은 없으나, 실제 현황 조사가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 산업단지 핵심 입지

성서산업단지 내 핵심지에 위치하여 산업 활동 및 물류에 최적화된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9.2. 일괄 매각 및 포함 자산

토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 일부 기계기구까지 일괄 매각되어, 추가적인 자산 가치 활용 가능성이 있습니다.

9.3. 재매각으로 인한 기회

재매각 물건으로, 이전 입찰 시의 경쟁자나 유찰 사유를 분석하여 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9.4. 재생사업지구 지정

성서산업단지 재생사업지구에 포함되어 있어, 향후 단지 내 환경 개선 및 인프라 확충 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,497,609,000원입니다.

재매각 물건의 경우, 최저매각가격이 감정가 대비 조정될 수 있으므로 입찰 시점을 기준으로 재확인이 필요합니다.

투자의사결정을 위해서는 건물의 노후화 정도, 기계기구의 실제 활용 가능성, 제시외 건물 처리 비용, 성서산업단지 내 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 건물의 리모델링 또는 신축 가능성, 사업 확장 계획 등을 고려한 잠재적 가치 평가가 중요합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보다 신중하게 접근해야 합니다.

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