나이스옥션 법원경매 대구 2024타경114694 [1] 대구광역시 동구 중대동 693 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 ""파계 삼거리"" 남서측 근거리에 위치하며,
부근 일대는 음식점, 카페, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지에 석축을 조성하여 자체지반은
대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호(2) : 남서측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 현황 도로임.
일련번호(3) : 남서측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 현황 잡종지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로, 북측 및 북동측으로 폭 약 2미터
내외의 포장도로 및 비포장도로, 남측 및 남동측으로 폭 약 2미터 내외의
비포장도로와 각각 접함.
일련번호(3) : 동측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.
일련번호(2, 3) : 공히 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지,
하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 일련번호(2) 토지의 공부상 지목은 ""과수원""이나, 현황 ""도로""이며, 일련번호(3)
토지의 공부상 지목은 ""답""이나, 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 및 철골조 철골조 슬래브 및 기와지붕 지하1층,
지상2층 건물로서(사용승인일 : 2002.09.13)
외 벽 : 본타일 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일, 내부인테리어 등 마감,
바 닥 : 콘크리트기계미장, 디럭스타일 및 각종 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

일련번호(가) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 구조(지붕)은 ""철골트러스판넬지붕""이나, 현황 ""슬래브 및
기와지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 포함 매각.
- 목록2는 공부상 "철골트러스판넬지붕"이나 현황 "슬래브 및 기와지붕"이고, 목록3은 공부상 "과수원"이나 현황 "도로"임.
- 목록3은 현황 "도로"이며, 이로 인하여 제한을 받는 정도를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경114694 (1)

소재지: 대구광역시 동구 중대동 693

용도: 단독주택

감정가: 702,043,000원

토지면적: 863.00㎡ (약 261.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 413.62㎡ (약 125.12평)

건물 제시외면적: 92.80㎡ (약 28.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OO

건물구조: 일반철골구조, 철근콘크리트구조, 철골조 / 지하 1층, 지상 2층

사용승인일: 2002년 9월 13일

주요 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 중대동 소재 "파계 삼거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 음식점, 카페, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

일련번호(1) 토지는 서측 약 4m 포장도로, 북측/북동측 약 2m 포장/비포장도로, 남측/남동측 약 2m 비포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호(3) 토지는 동측 약 4m 포장도로와 접합니다.

일련번호(1) 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.

일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

일련번호(3) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "잡종지"로 이용되고 있습니다.

건물의 공부상 지붕은 "철골트러스판넬지붕"이나 현황은 "슬래브 및 기와지붕"으로 차이가 있습니다.

토지 이용계획상 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역, 하천구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 2일 접수된 주식회사극동자산대부의 근저당권(을14)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정재희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2003년 11월 24일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 1,520,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 음식점, 카페 등이 소규모로 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 편의시설: 인근의 소규모 상권 외에 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

최근 주변 지역(중대동, '더테라스80'이라는 이름의 2019년식 다세대 주택)의 매매 사례를 참고할 때, 전용면적 약 81㎡ 기준으로 23,000만원 ~ 25,000만원 수준에서 거래된 것으로 보입니다. 본건은 2002년식 단독주택으로 건물 연식 및 종류에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 시세 형성 수준을 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건으로 경매 진행 절차가 복잡할 수 있습니다.

농지취득자격증명이 필요할 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인(정재희)이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

토지의 공부상 지목과 현황이 상이하며(과수원/답 → 도로/잡종지), 건물 지붕 구조 또한 공부와 현황이 다릅니다. 이는 추후 건축물대장 정리나 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역, 하천구역 등의 행위 제한이 존재합니다.

현황 "도로"로 이용되는 토지(목록2)로 인해 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 제시외 면적 92.80㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 형성하고 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과합니다.

일반적인 지도 검색으로는 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 중대동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 큰 건물 면적을 갖추고 있습니다.

인근에 상업 시설이 일부 있으나, 전반적으로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

다수의 권리 관계, 공부와의 차이, 토지 이용계획상의 제한, 대항력 있는 임차인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히, 임차인 정재희의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 면밀한 조사가 필요합니다.

현황 "도로"로 이용되는 토지와 관련된 부분도 추가적인 확인이 요구됩니다.

건축물 표제부상 주요 용도가 "제2종근린생활시설, 단독주택"으로 되어 있어, 주택 외 용도로도 활용 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 넓은 토지 면적을 활용한 건축 또는 개발 가능성 (단, 용도지역 제한 고려)

주거 용도 외 근린생활시설 용도로 활용 시 상업적 가치 증대 가능성

장기적인 안목으로 지역 개발 가능성 고려

복잡한 권리 관계를 해소하고 시세보다 저렴하게 취득할 기회

1.8. 예상 입찰가

감정가: 702,043,000원

주변 다세대 시세: 23,000만원 ~ 25,000만원 (단독주택과는 직접 비교 어려움)

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 권리 관계 복잡성, 공부와의 차이, 임차인 관련 불확실성 등 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하의 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 리스크와 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 70~80% 수준인 약 4억 9천만원 ~ 5억 6천만원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 이는 현재 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.