나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1927 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 OOOOO 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "신탄중앙중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형 평지로서 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측의 세로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 1층은 제2종근린생활시설, 2층은 다중주택(4호), 3층은 다중주택(4호), 4층은 다중주택(2호)임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경1927 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 19-16

용도: 다중주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 1,242,578,720원

토지면적: 266.00㎡ (약 80.5평)

건물면적: 469.78㎡ (약 142.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

건축년도: 2021년 9월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "신탄중앙중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건지로 출입은 북서측의 세로를 통해 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 편의시설 및 교육시설

신탄중앙중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 주택가 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(480,000,000원)입니다.

이하 을구의 근저당권부채권 근질권설정 등은 말소될 예정입니다.

토지 등기부상 소유권 이전 및 신탁 관련 등기가 있으며, 우리새마을금고의 임의경매 개시결정 등기(2024타경1927)가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

* 임차인 현황 분석

총 15명의 임차인이 확인되며, 이 중 일부 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 705,000,000원

* 미배당 보증금 매수인 인수 대상 임차인:

- (201)김응준: 보증금 70,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 48,271,799원

- (202)장은주: 보증금 70,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 48,271,799원

- (203)채연호: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 68,959,713원

- (204)윤장식: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 68,959,713원

- (301)손현수: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 6,208,057원

- (302)백종목: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 3,104,029원

- (303)한태경: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 68,959,713원

- (304)송승익: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 68,959,713원

- (401)이광엽: 보증금 25,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 6,208,057원

- (402)오수진: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 매수인 인수 예상배당금 68,959,713원

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우:

- (101)타 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 없음.

- (101)토 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 없음.

- (101)손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 대항력 없음.

- (201)김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 다중주택으로, 주거용과 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다.

인근 지역은 주택지대이면서도 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능도 수행하고 있습니다.

최근 2025년 12월에 거래된 주변 다세대 주택들의 사례를 보면, 약 45~48㎡ 면적의 주택이 3억 8천만원에서 4억 1천 5백만원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 전체 면적(469.78㎡) 및 다중주택의 특성을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 주택 거래 시세를 가늠해 볼 수 있습니다.

본 물건은 10개의 주거 호실과 근린생활시설을 포함하고 있으며, 비교적 최근인 2021년에 사용승인을 받은 건물로 파악됩니다. 이는 유사한 연식의 신축 또는 리모델링된 건물에 대한 잠재적 수요를 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 신탄중앙중학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

덕암동의 주택지대 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 인수해야 하는 임차인의 보증금 규모가 크다는 점입니다. 총 705,000,000원의 보증금이 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다.

일부 임차인의 임대관계가 미상으로, 정확한 권리 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

주변 시세와 감정가 간의 상당한 차이가 존재할 수 있으며, 다세대 주택 거래 사례와 다중주택인 본 물건의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다중주택으로, 10개의 주거 호실과 근린생활시설을 갖추고 있어 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 또한, 주거 및 상업 지역이 혼합된 입지에 위치하고 있습니다.

그러나 7억원이 넘는 인수 보증금 부담은 매수인이 감수해야 할 큰 위험 요소입니다. 매수 후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 보증금 부담을 상쇄할 수 있는지 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 10개 호실의 다중주택 및 근린생활시설로 인한 임대 수익 기대

* 비교적 최근 건물(2021년 사용승인)로 인한 유지보수 비용 절감 가능성

* 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 입지

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,242,578,720원이나, 매수인이 인수해야 하는 총 보증금이 705,000,000원에 달하여 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금 부담을 충분히 고려하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시에는 물건의 실제 시장 가치, 예상 임대 수익, 공실률, 향후 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

보증금 인수액 705,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 600,000,000원에서 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

이는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 상회할 수 있음을 의미하므로, 추가적인 임대 수익률 분석을 통해 수익성 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.