나이스옥션 법원경매 대전 2024타경109265 [1] 대전광역시 서구 월평동 312-1 진달래아파트 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재‘지하철 월평역’북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 지하철역(월평역, 갈마역) 및 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

[기호1] 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물내 14층 1404호로서,
(사용승인 : 1995.04.24.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

[기호] 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물내 4층 403호로서,
(사용승인 : 1994.10.31.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지이고, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지외곽으로 포장도로와 접하고, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1,2] 공히 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.

[기호1] 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경109265 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 월평동 312-1 진달래아파트 105동 14층 1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 420,000,000원

* 토지면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

* 건물면적: 전용 84.57㎡ (약 25.58평), 분양 약 100.675㎡ (약 30.44평) (동별 평균 면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 지하철 월평역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역임.

* 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성, 지하철역(월평역, 갈마역) 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 교통 여건은 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당 (2021년 9월 17일 접수, 235,200,000원)

* 본 경매 절차를 통해 말소될 권리:

* 우리금융캐피탈의 가압류 (2024년 3월 20일 접수)

* 주식회사 애큐온캐피탈의 임의경매 개시 결정 (2024년 5월 3일 접수)

* 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매 개시 결정 (2024년 5월 3일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정실

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 16일

* 대항력: 있음

* 임차인 이정실은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 월평동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 상업 시설이 적절히 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 주변으로 지하철 월평역과 갈마역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 각종 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 진달래아파트는 1995년 4월 24일 사용 승인된 아파트로, 총 12개 동, 1080세대로 구성되어 있습니다.

* 단지 내 부대복리시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 총 주차대수는 638대이며, 지하 전기차 충전기는 13대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 경매 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 내부 확인 불가: 본건은 점유자의 부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축년도: 1995년 준공으로 약 30년 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전 서구 월평동의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트 물건입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다.

* 다만, 내부 확인 불가로 인한 하자 및 보수 가능성을 염두에 두어야 하며, 건물의 연식 또한 고려 사항입니다.

* 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점은 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권(월평역, 갈마역 인근)의 편리한 교통망

* 대규모 아파트 단지 내 위치한 안정적인 주거 환경

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 매력적인 투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 2025년 12월에 7층 378,000,000원, 10층 380,000,000원, 15층 390,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 14층으로, 최상층 매매가(390,000,000원)와 중간층 매매가(380,000,000원) 사이인 약 385,000,000원 ~ 390,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 감정가(420,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 최근 실거래가 수준을 참고하는 것이 합리적입니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 리스크를 감안하여, 최소 370,000,000원 ~ 385,000,000원 사이의 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 투자자는 예상되는 수리 비용 및 개별적인 투자 성향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.