나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5535 [3] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 284-24 도로 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5535 [3] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 284-24 도로 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2023타경5535 | 소재지: 인천광역시 강화군 선원면 선행리 284-24 | 감정가: 675,085,000원 | 최저가: 231,553,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건번호 및 소재지

인천지방법원 2023타경5535 (3)

인천광역시 강화군 선원면 선행리 284-24 외 (총 11개 목록 일괄매각, 일부 지분 매각)

1.2. 물건 기본 정보

용도: 전, 임야, 주거나지, 도로 등 혼재

감정가: 675,085,000원

토지면적(합계): 3,738.00㎡ (약 1,130.75평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 핵심 특징

본건은 강화군 선원면 소재의 농경지, 임야, 주거나지, 도로 등으로 이용되는 총 11개 목록의 토지 지분 매각 건입니다.

다수의 지번이 일괄매각되나, 각 필지별로 이용상태(전, 맹지, 도로 등) 및 법적 제한사항(농취증, 지역권 등)이 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 권리 및 현황 분석이 필수적인 특수물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 지역 및 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 "충렬사" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 도서 지역 외곽의 농촌 환경입니다.

기호 1, 4, 5, 8~11은 계획관리지역이며, 기호 2, 6, 7은 계획관리지역 및 준보전산지를 포함합니다.

전체적으로 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(유형21_충렬사) 규제를 받으므로, 개발 및 건축 행위 시 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.

자가용 위주의 접근성을 고려해야 합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

총 11개 필지 중 기호 1, 7, 9는 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태이며, 기호 10, 11은 현황상 도로로 이용 중입니다.

이용 상태는 전, 임야, 주거나지, 도로 등으로 다양하며, 전체적으로 완경사 지대에 위치합니다.

특히 기호 9번과 기호 3번 지상에는 컨테이너(매각 제외), 저온저장고, 가추 등 제시외물건이 소재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 고려사항

3.1. 매각 구분 및 소유 관계

본건은 토지 일부 지분 매각(망OOOOOOOOOOOOOOOOO의 지분)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

지분 매각이므로 매수 후 공유자와의 관계(지분 정산, 공유물 분할 등) 설정이 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각: 전체 11개 목록이 일괄매각됩니다.

지분매각 및 공유자우선매수: 지분매각 물건이나, 목록 10, 11번은 도로 지분으로 공유자우선매수권 적용이 배제됩니다. 목록 1~9번은 공유자우선매수신고 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록 8, 9번 토지는 현황상 전(농지)으로 이용 중이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 미반환될 수 있습니다.

제시외물건: 목록 9번 지상의 컨테이너는 매각에서 제외되며, 목록 3번 지상의 저온저장고 및 가추는 매각 대상이 아니나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

지역권: 목록 6, 7, 8, 10, 11번 토지에 설정된 요역지 지역권은 소유권에 부종하므로 매수인이 취득하며 말소촉탁 대상이 아닙니다. 목록 10번의 승역지 지역권(구현미 지분 관련) 또한 말소촉탁되지 않습니다. 이 복잡한 지역권 관계는 소유권 행사 및 가치 평가에 중요한 영향을 미칩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 주거지역이 혼재하는 외곽 지역이므로, 투자 목적이 상업시설 개발보다는 전원주택, 농업용지, 또는 장기적인 토지 가치 상승에 초점이 맞춰져야 합니다.

인근에 충렬사가 위치하며 주변에 일부 카페, 식당 등 편의 시설이 확인되나(Source 4), 광역적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 단독주택 및 농경지가 주로 분포하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

인근에 "충렬사"가 있어 역사문화환경보존지역 규제가 적용됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정 리스크

농지취득자격증명 리스크: 목록 8, 9번에 대한 농취증 발급 가능성 및 미발급 시 보증금 몰수 리스크가 있습니다.

문화재 관련 인허가 리스크: 역사문화환경보존지역 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 크며, 강화군 선원면 사실조회회신서 내용을 반드시 확인해야 합니다.

지역권 리스크: 복잡하게 얽힌 다수의 지역권(요역지, 승역지)이 토지의 사용 및 가치를 제한할 수 있습니다.

5.2. 현황 리스크

맹지 리스크: 기호 1, 7, 9번은 맹지이므로 건축이나 이용에 상당한 제약이 있으며, 타인 토지를 통한 진입로 확보(도로 지분 매입, 지역권 설정 등)가 필요할 수 있습니다.

제시외물건 리스크: 매각 제외되는 컨테이너, 저온저장고, 가추 등의 철거나 법적 처리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경 검색 결과, 주거와 농경지가 혼재된 일반적인 농촌 지역으로 확인되며, 대규모의 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 소규모의 혐오시설(축사, 고물상 등) 유무를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 강화군 내 계획관리지역 토지를 포함한 일괄 지분 매각 물건으로, 낮은 지분율, 복잡한 지적 상황(맹지 포함), 농취증 필요, 다수의 지역권 및 문화재 규제 등 매우 높은 수준의 특수물건 분석 능력을 요구합니다.

일반 투자자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부하거나 장기적인 관점에서 토지 정리를 통해 가치를 높일 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자: 지분 매각, 농취증, 지역권 문제 등으로 인해 일반 물건 대비 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

용도: 계획관리지역 내 농지 및 임야를 확보하여 장기적으로 농지 전용 또는 소규모 개발(문화재 규제 범위 내)을 염두에 둘 수 있습니다.

지분 정리: 맹지, 농지, 도로 지분을 한 번에 매입하여 전체적인 토지 이용 계획을 재정비하고 공유자 지분을 추가 매입할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계