나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5535 [2] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 대지 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5535 [2] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 대지 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2023타경5535 | 소재지: 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 | 감정가: 48,360,000원 | 최저가: 16,587,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호는 인천지방법원 2023타경5535 (2)이며, 소재지는 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 외 다수 필지입니다. 본 경매는 토지만을 매각하는 부동산임의경매이며, 감정가는 48,360,000원으로 책정되었습니다. 토지면적은 대표적으로 156.00㎡ (약 47.19평)이나, 실제 매각 대상은 기호 1부터 기호 11까지 총 11개 필지로 구성된 복합 물건입니다. 채권자는 농OOO이며, 소유자 및 채무자는 망OOO으로 명시되어 있어 상속 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 물건 세부 분석

본건 토지들은 대부분 완경사의 지세에 위치하고 있으며, 기호별로 전, 토지임야, 주거나지, 현황 도로 등 다양한 용도로 이용 중입니다. 특히 기호 3은 주거나지로 이용 중이며, 다른 필지들은 농지나 임야로 사용되고 있습니다. 인접 도로상태를 보면 기호 1, 7, 9는 맹지 상태로 토지 이용에 제약이 있으며, 나머지 필지들 역시 세로(가) 또는 세로(불)로 접근성이 다양하게 나타나 현장 확인이 필수적입니다. 토지이용계획상 대부분의 필지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 특히 문화재 관련 인·허가 사항에 대한 심도 있는 확인이 필요합니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

소재지는 인천광역시 강화군 선원면 선행리 "충렬사" 남동측 인근의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 근거리에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 강화대교에서 약 7.2km, 자차 10분 거리에 위치하고 있어 접근성은 양호한 편입니다. 주변 경관이 아름답고 고요한 전원주택지나 주말농장 용도로 활용하기에 적합한 환경입니다. 본건 주변을 검색한 결과, 특별히 가까운 거리에 대규모의 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산임의경매로, 채권자인 농OOO의 신청에 의해 진행되고 있습니다. 소유자와 채무자가 모두 사망(망OOO)한 상태이므로, 입찰 전 상속관계 및 등기부상 권리 변동 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 가능성 및 제시외 물건의 존재입니다. 본건 토지 위에 저온저장고(기호 3 지상)와 가추(파이프조 슬레이트지붕 88.00㎡, 기호 3 지상)가 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

법정지상권의 성립 여부가 불분명하며, 제시외 물건(가추 88.00㎡)으로 인해 토지 사용이 제한받을 수 있는 리스크가 존재합니다. 감정평가서에 따르면 제시외 물건으로 인하여 제한받는 토지 가액이 40,248,000원으로, 감정가 대비 상당한 비중을 차지하고 있어 실제 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 법률적 검토와 함께, 제시외 물건의 철거 또는 소유권 확보 방안에 대한 구체적인 계획을 수립해야 합니다. 또한, 일부 필지가 맹지이거나 도로 폭이 좁은 세로이므로 건축 행위 시 건축법상 도로 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 마지막으로, 역사문화환경보존지역에 해당하므로 개발 행위 시 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 하는 행정적 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 강화군 선원면의 계획관리지역 내 다양한 필지로 구성된 토지 매각 건으로, 비교적 저렴한 감정가를 형성하고 있으나, 법정지상권 및 제시외 물건으로 인한 사용 제한 리스크가 매우 높은 물건입니다. 대중교통은 다소 불편하나 전원주택이나 농지로서의 환경은 우수합니다. 높은 리스크에도 불구하고 입찰 참여를 고려한다면, 철저한 현장 조사와 함께 법정지상권 성립 여부에 대한 전문적인 법률 자문이 선행되어야 합니다.

투자 포인트

최저가 입찰 시 토지의 평당 가격이 매력적일 수 있으며, 계획관리지역 토지로서 향후 개발 여지가 있습니다. 핵심 투자 포인트는 제시외 물건 소유자 및 법정지상권 성립 여부 확인 후, 해당 물건의 철거 또는 사용료 협상 가능성입니다. 해당 리스크를 저렴한 가격에 매수하여 성공적으로 해결할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계