나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552076 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552076 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경552076 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 장고개로42번길 47, 2동 4층404호 | 감정가: 70,000,000원 | 최저가: 24,010,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 인천 미추홀구 도화동 다세대주택

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경552076 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자와 채무자는 강OO으로 동일합니다. 채권자는 직OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 4층 404호 다세대주택입니다.

감정가는 70,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 30.22제곱미터(약 9.14평)입니다. 다세대주택의 특성상 이 면적을 기준으로 전용면적과 분양면적이 간주됩니다.

토지 면적은 19.47제곱미터(약 5.89평)입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 4층 404호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호로 일반적인 다세대주택의 구조입니다.

현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

1.4. 토지 현황 및 법적 제한사항

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형이며 주거용 건부지로 사용 중입니다. 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

법적 제한사항으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화초등학교 관련), 절대보호구역(대화초등학교 관련), 과밀억제권역 등이 적용됩니다.

2. 경매 컨설팅 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 무난한 편입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 소유자 및 채무자가 동일한 부동산 임의경매 사건으로 기본적인 권리관계는 단순합니다.

임대차 관계는 '임대미상'으로 조사되었으므로, 매수인이 인수할 수 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 낙찰 후 명도를 위해 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 사전 조사하고 명도 전략을 수립해야 합니다.

2.3. 상권분석

주변은 아파트단지와 다세대주택이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설이 소재한다고 감정평가서에 명시되어 있어, 생활 편의를 위한 소규모 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활정보

인근에 "대화초등학교"가 위치하고 있어 통학 환경이 양호하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 내에 속합니다.

추가적인 지도 검색 결과, 인근에 특별히 주거 쾌적성을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계가 '미상'이므로 낙찰 후 실제 점유자를 상대로 한 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 건물의 연식(미상)과 4층 건 중 4층이라는 특성상, 누수 및 단열 등 건물 상태에 대한 현장 확인이 반드시 필요하며, 추후 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 교육 환경 보호 구역(상대/절대 보호구역)으로 지정되어 있어, 장기적으로 재건축 또는 용도 변경을 염두에 둔 투자 시에는 법적 제약 사항을 깊이 있게 검토해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 감정가 7천만원의 소형 다세대주택(전용 약 9.14평)으로, 소액으로 진입이 가능하다는 점에서 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 물건입니다. 입지적으로는 초등학교 인근 주거 밀집 지역으로 주위환경은 무난합니다. 다만, '임대미상'에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사와 명확한 낙찰 후 계획이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

소액 투자: 7,000만원 감정가로 비교적 낮은 초기 투자 비용이 가능합니다.

주거 수요 확보: 소형 평수로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요층이나 임대수익형 물건으로의 활용이 용이합니다.

양호한 주거 환경: 대화초등학교 인근의 무난한 주거 지역으로 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계