나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550988 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-49 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현5동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는
통칭 "애플하우스" 제5층 제505호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주
주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제5층 제505호로서,
외벽 : 스톤코트 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"도시형생활주택(원룸형)"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 "공동주택(도시형생활주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550988 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-49, 5층 505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 44,000,000원

토지면적: 7.53㎡ (약 2.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.46㎡ (약 3.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

건축년도: 2011년경 (건축물대장 표제부 정보 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현5동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 형태의 중·소규모 공동주택, 다가구 주택 및 단독 주택 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 남동측으로 노폭 4M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 본 물건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 경기남부수산업협동조합의 근저당(2023-11-10, 33,600,000원)을 포함하여, 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당 (경기남부수산업협동조합, 2023-11-10, 33,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (경기수산업협동조합, 2024-08-14) - 말소 예정

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-09-02, 6,758,154원) - 말소 예정

* 가압류 (군자농업협동조합, 2024-10-24, 50,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액은 90,358,154원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (임대관계: 미상)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 행정복지센터가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 소규모 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 수요에 특화된 상권 특성을 보일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 5층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 하이샷시입니다. 내부 설비로는 상·하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다. 본 건물은 2011년경 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 12.46㎡ (약 3.77평)으로 매우 작은 편이므로, 향후 매매 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)의 면적당 가격과 본건의 감정가를 비교했을 때, 면적당 가치에 다소 차이가 있습니다. 감정가(4400만원)는 353만원/㎡ 수준이나, 유사 시점의 다세대주택 매매 사례는 155만~204만원/㎡ 수준입니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2011년경)가 비교 사례보다 신축이라는 점을 감안하더라도, 향후 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

* 도시형생활주택 특성: 원룸형 도시형생활주택은 임대 수요는 꾸준할 수 있으나, 일반 아파트 대비 환금성이나 가격 상승률이 낮을 수 있습니다.

* 토지 지분: 토지 지분 7.53㎡로 매우 작아, 독립적인 토지 활용 가치는 낮습니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과 상으로는 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근에 건축(2011년경)되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 주거지대 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 매우 작은 전용 면적과 감정가 대비 주변 시세 분석 시 면적당 가치의 차이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2011년경 준공으로 신축에 가까워 비교적 양호한 상태와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 원룸형 소형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인천 도시개발 사업과의 연관성: 주변 지역의 개발 사업(용현·학익1블록 등) 진행 상황을 고려할 때, 지역 가치 상승 잠재력을 일부 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월) 분석 시, 유사 면적대의 비교 대상이 부족하며, 주로 '다세대' 주택 위주로 거래되었습니다. 가장 작은 면적(32.76㎡)의 다세대 주택이 6,690만원에 거래되었으며, 당시의 면적당 가격은 약 204만원/㎡였습니다. 이를 본건의 전용면적(12.46㎡)에 적용하면 약 2,542만원 수준의 시세가 추정됩니다.

본건의 감정가는 4,400만원이며, 이는 면적당 약 353만원/㎡에 해당합니다. 이는 분석된 유사 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 연도(2011년경)와 도시형생활주택으로서의 특성을 감안하더라도, 이러한 시세 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 35,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 최근 시세 데이터를 바탕으로 한 추정치이며, 본건의 실제 가치 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.