나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549629 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층비동184호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경549629 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층비동184호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경549629
- 주소: 인천광역시 부평구 주부토로 236, 1층비동184호 (갈산동,인천테크노밸리유1센터)
- 감정가: 619,000,000원
- 최저가: 212,317,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
인천지방법원 경매21계 2024타경549629 | 소재지: 인천광역시 부평구 주부토로 236, 1층비동184호 (갈산동,인천테크노밸리유1센터) | 감정가: 619,000,000원 | 최저가: 212,317,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 및 물건 개요
사건번호: 인천지방법원 2024타경549629 (1)
소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 비동 184호
용도: 근린생활시설
감정가: 619,000,000원
경매구분: 부동산 임의경매
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
특이사항: 유동화물건
면적 상세
토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)
건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)
소유자/채무자: 박OO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 물건 현황 및 구조
본건은 철근콘크리트 구조의 23층 내 제1층에 위치한 근린생활시설임. 외벽은 치장타일, 돌붙임, 복합판넬 등으로 마감되었고, 창호는 칼라샷시 창호임.
개별 냉난방 구조이며, 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.
이용상태
감정평가 당시 '근린생활시설(공실)'인 상태로 확인되었음. 임대차 관계는 미상임.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "인천전력공사 인천지역본부" 남측 인근에 위치하며, 대규모 지식산업센터인 "인천테크노밸리 U1센터" 내에 자리하고 있어 배후 수요 확보에 유리함.
인근은 근린생활시설, 업무시설(지식산업센터), 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 직주근접성이 우수한 비즈니스 복합문화도시의 중심에 해당함.
2.2. 교통 상황
교통 여건은 매우 양호함. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함. 특히 인천 지하철 1호선 갈산역이 도보권(약 5분 이내)에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.
또한, 경인고속도로(부평IC 5분), 서울외곽순환도로(중동IC 10분) 등 광역 교통망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 이동이 매우 수월한 입지임.
2.3. 토지 이용 및 주변 환경
본 토지는 "사다리형"의 형상으로, 공장(지식산업센터), 제1, 2종 근린생활시설(지식산업센터 지원시설) 등의 부지로 이용 중임.
부지 서측 로폭 약 20미터, 남서측 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 보통임.
지역 지구는 '준공업지역', '가로구역별 최고높이 제한지역', '상대보호구역', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있으며, 이는 지식산업센터 용도의 적정성을 뒷받침함.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 채권 관계
경매구분: 부동산 임의경매
본 사건은 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 임의경매 사건임. 소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 근저당권 등에 기한 임의경매로 추정됨.
특별한 추가 임대차 관계(미상)가 없는 경우, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 및 토지 전체를 취득하게 되며, 소유권 이전 등기 시 등기부상 대부분의 권리는 소멸되어 인수할 권리(물건 하자 외)는 없을 것으로 판단됨.
3.2. 특이사항 분석
유동화물건: 본건은 '유동화물건'이라는 특이사항이 있음. 이는 금융기관의 부실 채권(NPL) 등을 유동화 전문 회사 등에 매각한 후 진행되는 경매일 가능성이 높음. 권리관계에 법적으로 큰 영향을 미치지는 않으나, 채권자가 유동화 전문회사일 경우 채무자가 개인인 경우 복잡한 협상보다는 경매 진행에 속도를 낼 가능성이 있음.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석
본건은 연면적 8만 5천여 평의 지역 내 최대 규모 랜드마크급 지식산업센터인 "인천테크노밸리 U1센터" 내 1층 근린생활시설로, 센터 내 상업시설 'U1 PLEX'의 핵심 상권에 속함.
센터 내에 다양한 상업시설, 영화관, 섹션오피스, 기숙사 등 원스톱 생활 인프라가 갖춰져 있어, 상권은 주로 센터 내 상주하는 오피스/기숙사 근무자 및 거주자를 주 고객으로 하는 '직주근접형 단지 내 상권' 특성을 보임.
주변에는 한국수출산업 제4차 국가산업단지, 서운일반산업단지 등 산업 인프라가 풍부하여, 이들 산업단지의 이전 수요 및 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있음.
4.2. 생활 정보 및 주변 시설
생활 편의시설: 반경 1.5km 이내에 롯데마트 삼산점, 홈플러스 작전점, 하나로마트 인천점 등 대형 마트가 인접해 있음.
관공서: 부평구청, 갈산1동 행정복지센터, 부평우체국 등 관공서 이용이 편리함.
혐오시설: 지도 검색 및 주변 시설 정보를 바탕으로, 본건 주변에서 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 특이한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 발견되지 않았음. 오히려 야외 갤러리, 분수 광장, 옥상 정원 등의 쉼터 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공함.
5. 잠재적 리스크 및 주의사항
공실 리스크: 감정평가 당시 '공실' 상태였음이 주의사항으로 명시되어 있음. 낙찰 후 즉시 임차인 모집을 위한 노력이 필요하며, 임대료 및 임차인 유치 난이도에 대한 면밀한 조사가 요구됨.
용도 제한: 근린생활시설로 지정된 만큼 해당 용도에 맞는 업종을 선택해야 함.
토지이용계획: 과밀억제권역 등 규제 사항이 있으나, 이는 해당 지역의 공통적인 사항임.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 대규모 지식산업센터인 '인천테크노밸리 U1센터' 1층에 위치한 근린생활시설로, 우수한 교통 여건(갈산역 역세권)과 풍부한 배후 수요(지식산업센터, 기숙사)를 바탕으로 안정적인 상권이 형성될 가능성이 높은 물건임.
감정가가 6억 1,900만원으로 형성되어 있으며, 현재 공실 상태라는 리스크가 존재하나, 유찰 시 입찰 매력이 높아질 수 있음. 직주근접 상권의 특성상 안정적인 업종 선정 및 임차인 유치가 관건이 될 것으로 판단됨.
6.2. 투자 포인트
1) 확실한 배후 수요: 지역 내 최대 규모 랜드마크 지식산업센터 내 상권으로, 센터 내 상주 인원을 고정 고객으로 확보할 수 있는 입지적 강점.
2) 트리플 역세권 입지: 인천 1호선 갈산역 도보 접근 및 경인고속도로, 서울외곽순환도로 접근 용이로 광역 수요 흡수 가능성이 높음.
3) 1층 상가의 희소성: 접근성 및 가시성이 우수한 1층 근린생활시설로, 상업적 활용 가치가 높음.
4) 초기 리스크 관리: 현재 공실인 점을 고려하여, 주변 상가 시세 대비 적정 수준의 임대료를 책정하고 유망 업종(예: 센터 입주자 대상 편의시설, F&B 등)을 유치하는 전략이 필요함.
법원 정보
인천지방법원 경매21계