나이스옥션 법원경매 부천 2023타경2553 [1] 경기도 김포시 마산동 669-7 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경2553 [1] 경기도 김포시 마산동 669-7 근린주택 경매

• 사건번호: 2023타경2553
• 주소: 경기도 김포시 영터길 37
• 용도: 근린주택

부천지원 경매7계 2023타경2553 | 소재지: 경기도 김포시 영터길 37 | 감정가: 1,844,156,920원 | 최저가: 1,844,156,920원 | 용도: 근린주택

1. 부천지원 2023타경2553 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호: 부천지원 2023타경2553 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 김포시 마산동 669-7

1.1. 3.용도: 주/상용건물

1.1. 4.감정가: 1,844,156,920원

1.1. 5.토지면적: 319.40㎡ (약 96.62평)

1.1. 6.건물면적: 477.00㎡ (약 144.29평)

1.1. 7.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 9.채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 10.특이사항: 중복사건

1.1. 11.주의사항: 일괄매각, 건축물대장상 위반건축물

2. 상세 정보

2.1. 토지감정평가요항표

2.1. 1.위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2.교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 "마산역" 및 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.1. 3.형태 및 이용상태: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택, 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.1. 4.인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

2.1. 5.토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예그린유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구)입니다.

2.2. 건물감정평가요항표

2.2. 1.건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일:2020.04.21)로, 외벽은 석재붙임마감 등, 내부는 인테리어마감, 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호는 샷시창호입니다.

2.2. 2.이용상태: 단독(다가구)주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.2. 3.설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.2. 4.공부와의 차이: 본 건물 1층은 일반건축물대장상 2020.07.17일 증축되었으나, 건물 등기사항전부증명서는 미정리 상태입니다.

2.2. 5.기타참고사항:

- 본 건물은 일반건축물대장상 2021.4.12자로 위반건축물 표기되었으며, 위반 내용은 '무단대수선(지상4층:1가구→2가구), 조경훼손(4.90㎡)'으로, 2020년경 위반 시기이며 원상복구 명령이 내려졌습니다.

- 건물 4층은 공부상 1가구이나 현황 2가구로, 복층으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

- 임대관계는 미상입니다.

3. 입지조건

본건은 김포시 마산동에 위치하며, 주변에 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 남동측으로는 은여울초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 김포골드라인 마산역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 왕복 2차선 도로, 북동측으로는 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성도 좋습니다. 인근에 김포생활체육관, 솔터체육공원 등이 있어 생활체육 활동을 즐기기에도 용이합니다.

4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다. 경매 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상으로, 권리관계는 낙찰 후 소멸되는 권리가 많을 것으로 예상됩니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련 경매 절차 및 이해관계자들의 권리 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다. 위반건축물 등 공부상 불일치 사항과 미등기 증축 부분에 대한 확인 및 처리가 필요하며, 이는 향후 명도 및 건물 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 상권분석

김포한강신도시는 꾸준한 인구 유입으로 인해 지역 상권이 발달하고 있는 지역입니다. 본건이 위치한 마산동 일대는 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 은여울초등학교와 마산역을 중심으로 형성된 상권은 기본적인 생활 편의시설과 소매점, 음식점 등이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다만, 최근 경기 침체로 인해 일부 상권에서는 공실 증가 및 폐업 사례가 나타나고 있다는 분석도 있습니다. 본 건물의 용도가 주/상용 건물이므로, 1층 근린생활시설의 업종 선택 및 임대 전략 수립 시 주변 상권의 변화 추이를 고려해야 합니다.

6. 생활정보

본건은 김포골드라인 마산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 은여울초등학교가 인접해 있어 자녀의 교육 환경에 유리하며, 주변에 은여울공원, 가현산, 필봉산 등이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 김포생활체육관, 솔터체육공원 등 다양한 체육 시설이 인근에 있어 생활체육을 즐기기에도 좋습니다. 단, 지역 커뮤니티에서는 서울 편입 논의와 함께 교통 혼잡률 문제(김포골드라인) 등이 언급되기도 합니다.

7. 잠재적 리스크

본 건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건축물대장상 위반건축물 : 건물 4층의 불법 용도 변경(1가구→2가구) 및 무단 대수선, 조경 훼손 등으로 인한 위반건축물 등재는 철거, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재를 받을 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 명도/이용에 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이 : 1층 증축 부분이 건물 등기사항전부증명서에 미정리 상태로, 이는 등기부상 내용과 실제 건물 현황이 달라 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 중복사건 : '중복사건' 표기는 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재함을 의미합니다. 낙찰 후 권리관계가 복잡해지거나 배당 순위 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 사건 내역을 철저히 확인해야 합니다.

* 일괄매각 : 토지와 건물을 일괄 매각하는 것이므로, 명도 시 건물뿐만 아니라 토지에 대한 점유 현황까지 종합적으로 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상 : 임차인 현황이 파악되지 않아 명도 시 추가적인 분쟁이나 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물이며, 김포 마산동의 역세권 및 학세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 단독주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물로서 잠재적 가치를 지닙니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 공부와의 차이, 중복사건이라는 중대한 하자가 존재하여 이에 대한 추가적인 조사와 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다. 이러한 리스크들을 감안하더라도, 신축 건물이라는 점과 개선을 통한 가치 상승 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물 : 2020년에 사용승인된 건물로, 구조적 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 역세권 및 학세권 입지 : 마산역 도보 이용 가능 거리 및 은여울초등학교 인접으로 인한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 복합 용도 활용 : 단독주택 및 제2종근린생활시설로의 활용이 가능하여 다양한 수익 모델을 구축할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 : 위반건축물 시정 완료 시 법적 문제 해소와 함께 건물 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 활발한 지역 개발 : 김포한강신도시 내 위치하여 지속적인 도시 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

부천지원 경매7계