나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38436 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 234-11 아파트 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38436 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 234-11 아파트 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2024타경38436 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 234-11 | 감정가: 12,360,000,000원 | 최저가: 6,056,400,000원 | 용도: 아파트

1. 부천 지원 2024타경38436 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경38436 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사본동 234-11

용도: 아파트

감정가: 123,600,000,000원 (123억 6천만원)

토지면적: 903.90㎡ (약 273.42평)

건물면적: 45406.32㎡ (약 13735.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOO

건물명: 하이원더포레아파트

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 부천시 소사본동 소재 "소새울역"에서 북서측으로 약 400미터 지점에 위치하고 있으며, 주위 일대는 유사한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 내 2층 201호 외 23개 호실로 구성되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지로 이루어진 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 지하철 1호선 소새울역에서 도보 약 7~10분 거리에 위치한 역세권 아파트 단지입니다. 주변으로는 다수의 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성도 좋은 편입니다.

1.4. 권리분석

경매 물건의 가장 큰 특징은 유치권 신고가 다수 존재한다는 점입니다. 공사대금을 지급받지 못한 공사업체들이 유치권을 행사하며 점유하고 있다고 하며, 현황 조사서상 여러 호실에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있음을 확인할 수 있습니다. 유치권자로는 부천창호건설 유한회사, 주식회사 정우에프엔씨, 이경호(대양유리창호공사), 박철민(코콤동부점), 주식회사 중문이엔씨, 주식회사 예성전력, 김영미(세기 도장건설) 등이 있으며, 이들의 유치권 신고액은 총 4억 7천만원 이상입니다. 또한 김영찬이라는 인물도 4억 4천만원 이상의 유치권을 신고하였습니다. 다만, 이러한 유치권들의 성립 여부는 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

주의사항으로는 대지권이 미등기 상태이며, 소유권 대지권이 목록 3~26번 건물(아파트 24개 호실)에 배분될 것으로 평가되었고, 이에 따라 건물과 적정 대지권을 평가하였습니다. 더불어 목록 3~26번 건물은 사용 승인이 되지 않아 집합건축물대장이 발급되지 않은 상태입니다. 이는 향후 명도 및 건물 사용에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건은 소새울역 역세권 단지로, 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 인근에 근린생활시설들이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달할 가능성이 있으며, 향후 지역 발전과 함께 상권 역시 활성화될 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

주변에 소규모 공원들이 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 경기도 부천시 소사구는 서울 및 수도권 주요 지역과의 접근성이 좋고, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 거주하기에 편리한 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 유치권 존재와 그 성립 여부 불확실성입니다. 유치권 해결 과정에서 추가적인 비용 발생이나 시간 지체가 예상됩니다.

둘째, 건물 사용 승인이 되지 않아 집합건축물대장이 발급되지 않았다는 점입니다. 이는 준공 및 입주에 상당한 지연을 초래할 수 있는 중대한 문제입니다.

셋째, 대지권 미등기 상태로, 소유권 분배 과정에서 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

마지막으로, 유치권자들이 점유하고 있을 가능성이 높아 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 역세권이라는 장점과 대규모 아파트 단지로서의 잠재력을 가지고 있으나, 해결해야 할 법적, 행정적 문제들이 산적해 있습니다. 특히 유치권 문제와 건물 사용 승인 미필 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다. 이러한 복잡한 권리 관계와 행정 절차를 충분히 이해하고, 잠재적 비용과 시간을 감수할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

역세권이라는 입지적 장점과 대규모 아파트 단지라는 공급 잠재력을 가지고 있습니다.

복잡한 권리 관계와 미해결된 행정 절차(사용 승인 미필, 대지권 미등기)를 해결할 경우, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

특히 유치권 문제 해결을 통해 정상화될 경우, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매7계