나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경5618 [1] 경기도 포천시 화현면 지현리 437 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경5618 [1] 경기도 포천시 화현면 지현리 437 대지 경매

• 사건번호: 2024타경5618
• 주소: 경기도 포천시 화현면 지현리 437
• 감정가: 163,090,000원
• 최저가: 39,277,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

의정부지방법원 경매5계 2024타경5618 | 소재지: 경기도 포천시 화현면 지현리 437 | 감정가: 163,090,000원 | 최저가: 39,277,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

의정부지방법원 2024타경5618 (1) 사건의 부동산임의경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 토지매각 건으로, 경기도 포천시 화현면 지현리 437 소재의 대지입니다.

토지면적은 694.00제곱미터(약 209.95평)이며, 감정가는 163,090,000원으로 책정되었습니다. 본건은 토지매각 건이나, 건물 제시외면적이 275.60제곱미터(약 83.36평) 존재하며, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있음에 유의해야 합니다. 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적은 해당 사항 없습니다.

소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 유OO입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 "지현4리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거지역의 특성을 보입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 동측 인근에 위치한 봉화로를 통과하는 노선버스의 이용이 가능하여 대중교통 이용이 아주 불편하지는 않은 수준입니다.

형태 및 이용상태

토지는 대체로 부정형의 모양이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 지적상으로는 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이나, 남동측 인접 토지상의 폭 3~4미터 현황 도로를 통하여 출입이 가능합니다. 다만, 이 진입 도로에 대한 사용 권원의 확보 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(북부지역, 주거형유도구역)으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한 구역) 및 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 각종 규제를 받으므로, 개발 및 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 특이사항으로는 '법정지상권'이 명시되어 있습니다.

법정지상권 문제

토지매각 건이지만, 토지 위에 소유자 미상의 제시외 건물이 다수 소재하며, **매각에서 제외되는 제시외 건물**이 있음에 유의해야 합니다. 또한, '법정지상권' 성립 여부가 명확하지 않으나 특이사항으로 기재되어 있어, 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없게 되며, 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 **매우 중요한 리스크**이므로 법률 전문가의 심도 있는 검토가 반드시 필요합니다.

제시외 물건 및 기타 참고 사항

귀 의뢰 목록 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 다수 소재하며, 이 제시외 건물에는 태양광 설비 및 심야 보일러 설비가 되어 있습니다.

공부와의 차이 및 미등기 건물

공부(토지대장 등)와의 차이는 없으나, 본건 토지상에는 **타인 명의의 건축물 대장(미등기)**이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 미등기 건물의 처리 문제, 법정지상권과의 연관성 등을 고려해야 합니다.

임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황 조사 및 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활정보

상권 분석

본건은 농촌 주거 지역에 위치하며, 주위에 상업 시설은 발달해 있지 않습니다. "지현4리 마을회관" 인근으로 소규모 생활 편의 시설이 있을 수 있으나, 전반적인 상권은 미약합니다. 차량을 이용한 인근 읍내 또는 도시로의 이동이 필수적입니다.

생활정보 및 접근성

생활 편의 시설은 제한적이나, 차량 접근이 가능하고 노선버스 이용이 가능하여 기본적인 생활은 가능합니다. 주거의 쾌적성 측면에서는 단독주택, 농경지, 임야 등이 어우러진 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

혐오시설

감정평가서 상에는 주위 환경이 단독주택, 농경지, 임야 등이라고 명시되어 있어 일반적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 가능성은 낮아 보이나, 주변 시설에 대한 검색 정보가 부족합니다. 따라서 입찰 전 현장 답사를 통해 국지적인 혐오시설(축사, 고물상 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

법정지상권 성립 가능성: 본건의 **가장 큰 리스크**는 '법정지상권' 및 **매각 제외 제시외 건물** 문제로 인한 토지 이용의 제한 및 명도 리스크입니다. 건물의 소유자 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

진입로 사용 권원: 지적상 맹지이며 현황 도로를 이용 중이므로, 현황 도로에 대한 **사용 권원의 확보 여부**를 반드시 확인해야 합니다. 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 문제가 될 수 있습니다.

미등기 건물 및 제시외 물건: 타인 명의의 건축물 대장(미등기) 존재 및 소유자 미상의 제시외 건물이 다수 소재하여, 낙찰 후 건물에 대한 처리(철거 소송, 부당이득 반환 청구 등) 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 감정가 대비 면적이 넓은 토지(약 210평)로, 계획관리지역 내에 위치하여 개발 가능성이 있습니다. 그러나 **법정지상권, 매각 제외 제시외 건물, 지적상 맹지 문제**라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크가 가격에 충분히 반영되어 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있다면 높은 수익을 기대할 수도 있지만, 법률적 리스크 해소를 위한 명확한 전략 없이는 투자가 매우 위험합니다.

투자 포인트

(1) **넓은 면적 및 개발 가능성:** 약 210평의 대지로, 계획관리지역 내에 위치하여 향후 단독주택 등의 건축 또는 재활용 가능성이 있습니다.

(2) **인근 마을회관 소재:** 기본적인 생활 기반이 형성된 마을 인근에 위치합니다.

투자 결정 전 반드시 법정지상권 성립 여부, 진입로 사용 권원, 제시외 건물의 철거 가능성 등에 대한 **전문 변호사 또는 법무사의 자문**을 거쳐야 합니다. 리스크 대비 수익성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 **고난도 경매 물건**입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계