나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85805 [2] 경기도 동두천시 탑동동 788-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85805 [2] 경기도 동두천시 탑동동 788-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매5계 2024타경85805 | 소재지: 경기도 동두천시 탑동동 788-1 | 감정가: 1,677,554,700원 | 최저가: 575,401,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85805 (2)

소재지: 경기도 동두천시 탑동동 788-1 (근린생활시설, 기호 2)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1,677,554,700원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 2,163.00㎡ (약 654.3평)

건물 면적: 492.81㎡ (약 148.9평)

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 2층 (사용승인일: 2023년 06월 16일, 신축급)

용도: 근린생활시설 (현황: 근린생활시설로 이용 중)

1.3. 특이사항 (중복사건)

본 사건은 중복사건이며, 매각물건명세서상 목록 1 부동산(기호 1)인 양주시 삼숭동 소재 아파트(15층 중 11층 1104호, 철근콘크리트구조)가 함께 진행되고 있어 일괄매각 조건에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

(보고서는 주된 물건인 동두천시 근린생활시설(기호 2)에 중점을 두고 작성합니다.)

2. 물건 상세 분석 (동두천 근린생활시설)

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 동두천시 탑동동 소재 "조산마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 주택, 체육시설, 농경지 등이 혼재하는 지방도로변의 노선상가지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로 왕복 2차선의 지방도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지 형태 및 이용 상태: 북동측으로 하향 완경사를 계단식으로 조성한 부정형의 토지이며, 현재 상업용 건부지(건물이 지어진 토지, 일부 나대지 포함)로 이용 중입니다.

건물 구조 및 상태: 2023년 준공된 신축급 건물(일반철골구조)로, 외벽은 징크판넬, 창호는 알루미늄샤시로 마감되어 건축 상태가 양호합니다.

이용 상태: 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.3. 공법상 제한 및 용도 지역

도시지역, 자연녹지지역입니다.

가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역) 및 배출시설설치제한지역에 해당하며, 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속해 있습니다.

자연녹지지역으로 건폐율 및 용적률 제한을 받으므로, 향후 증축/개축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 지방도로변 노선상가로서, 주위에는 '카페슈베르트'와 같은 카페, 인근에 '약수산장' 등의 식당 및 '에코유 캠핑장', '온새미 캠핑장' 등의 체육/휴게 시설이 혼재된 지역 상권입니다.

광역적인 상권 중심지보다는 차량 통행량을 기반으로 하는 **지역 거점형(Destination)** 상권으로, 카페, 대형 음식점, 전시장 등 **노출성이 중요한 업종**에 적합할 수 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변에는 '천보산'과 연계된 자연 경관을 누릴 수 있는 지역입니다.

(혐오시설 검색 결과) 본건 소재지인 탑동동 788-1 주변에는 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 주변 환경은 캠핑장 및 자연 휴양림 등 휴양 시설과 근린생활시설이 혼재된 자연 친화적인 분위기입니다.

4. 권리 분석

4.1. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상이나, 경매정보지 현황조사서에 따르면 상가건물 임차인(정화수, 주식회사 미스고 등)이 있으며 보증금은 미상으로 기재되어 있어, **실제 임차인의 대항력 유무 및 보증금 규모**에 대한 **정확한 확인**이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.

4.2. 권리 및 기타 사항

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

제시외 물건 및 공부와의 차이는 없으며, 부합물 및 종물에 대해서는 "지적 및 건물 개황도"를 참조해야 합니다.

본건은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 '중복사건'이므로, 전체 경매 목록(양주 아파트 포함)에 대한 권리관계 및 매각 조건 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크:

1. 명도 리스크: 임대관계 미상 (혹은 임차인이 존재하나 보증금 미상)이므로, 명도 진행 시 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 자연녹지지역 규제: 자연녹지지역이므로 향후 개발이나 증축에 제한이 있어, 투자 목적에 맞는 개발 계획을 수립해야 합니다.

3. 중복사건의 복잡성: 기호 1(양주 아파트)과 기호 2(동두천 근생)가 함께 진행되는 경우, 전체 매각 물건에 대한 분석이 필요하며, 입찰 전 매각물건명세서 최종 확인이 중요합니다.

대응 방안:

1. 임차인 현황조사: 관할 법원을 통해 현황조사서 및 매각물건명세서를 열람하여 임차인의 대항력 여부와 보증금 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 확인: 자연녹지지역 내에서 가능한 건축 행위와 개발 가능성을 관할 지자체를 통해 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 06월에 사용승인된 신축급 건물로, 즉시 사용 가능하며 별도의 대규모 보수 비용이 적게 발생할 수 있습니다.

대형 토지 면적: 2,163.00㎡ (약 654.3평)의 넓은 토지를 확보하고 있어, 주차 공간 확보 및 향후 부지 활용도가 높습니다.

노선상가 입지: 왕복 2차선 지방도로에 접하고 있어 가시성 및 노출도가 우수하여 대형 카페, 전문 음식점, 펜션형 근린시설, 혹은 드라이브 스루(Drive-Thru) 형태의 상업시설 개발에 유리합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 지방도로변의 **신축급 대형 근린생활시설**로, 토지 면적이 매우 넓어 **희소성**을 갖추고 있습니다. 특히 2023년 준공되어 건물의 감가상각이 거의 이루어지지 않았다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 입찰 전 **임차인 현황과 대항력 여부**를 철저히 확인하여 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요하며, 자연녹지지역의 공법상 제한을 이해하고 투자 목적에 부합하는지 신중하게 검토해야 합니다. 전반적으로 개발 잠재력과 신축 건물이라는 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계