나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136189 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136189 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경136189 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로48길 70, 제3층 제303호 (신정동, 건향파크빌7차에이) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 182,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경136189 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136189 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 지분율: 1443.3999999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.70㎡ (약 6.87평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 2270

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2019년 7월 25일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 2호선 신정역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 8m, 동측으로는 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 본 건 토지는 인접지와 등고가 평탄한 가장형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO입니다.

등기사항전부증명서 상 2023년 10월 17일 접수된 주택임차권(임차보증금 320,000,000원, 임대차계약일자 2021년 9월 9일, 주민등록일자 2021년 9월 30일, 점유개시일자 2021년 9월 30일, 확정일자 2021년 9월 9일)이 등기되어 있어 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차보증금이 감정가보다 높아 임차인의 권리관계와 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

건물 인근으로는 다세대주택과 더불어 마트, 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 신정역을 중심으로 상업지역이 발달해 있어 배후 수요가 풍부하며, 주거지 내에 위치해 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다. 주변 지역을 분석한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

신정역이 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설과 상업시설이 밀집한 지역에 인접해 있습니다. 또한, 주변에 공원이나 녹지 공간이 있다면 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인과의 권리관계입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 충족되지 않을 경우 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 임차권 승계 및 관련 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획 상 '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률', '교육환경 보호에 관한 법률(상대보호구역)', '군사기지 및 군사시설 보호법', '수도권정비계획법(과밀억제권역)' 등의 규제를 받고 있으나, 이는 주거용 건물로서의 이용에는 큰 제약을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신정역 역세권이라는 지리적 이점과 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 임차인의 높은 보증금과 매각 조건으로 인해 권리분석이 매우 중요하며, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

신정역 역세권이라는 입지는 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명확한 권리 승계 또는 포기 조건이 이행된다면, 임대 수익이나 향후 매매 시 안정적인 거래를 기대할 수 있습니다. 거주 목적으로 접근할 경우, 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계