나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146285 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 318-12 토브하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146285 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 318-12 토브하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경146285 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17아길 36, 제5층 제501호 (개봉동, 토브하우스) | 감정가: 234,000,000원 | 최저가: 149,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146285 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146285 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 318-12 토브하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

건물 제시외면적: 20.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개웅초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다 [cite: provided text]. 도보 거리에 노선버스정류장이 소재하며 차량 접근도 가능하여 대중교통 이용 및 차량 운행이 편리한 편입니다 [cite: provided text]. 단지형 다세대주택으로 조성되어 있으며, 인근에 개봉유수지 생태공원과 같은 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

특별한 권리 분석 시 주의가 필요한 사항으로, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다. 이는 매수인이 인수하게 될 수 있는 보증금 반환 채무의 위험을 내포하고 있으므로, 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 및 잔액 확인이 필수적입니다. 또한, "제시외 건물 포함"으로 매각되므로, 해당 부분에 대한 별도 확인이 필요합니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 표기된 부분이 있습니다. 5층 베란다에 위반 면적 20.50㎡(시멘트벽돌조)가 있었으나 일부 시정(구조: 경량철골조로 변경)되었다는 내용이 등재되어 있습니다 [cite: provided text]. 이는 향후 건물 관리나 증축, 대수선 등에 제약이 따를 수 있는 부분으로, 매수인이 정확한 위반 내용과 시정 조치 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구로구 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독 및 다세대주택이 많아 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 서울개웅초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요도 있을 수 있습니다 [cite: provided text]. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용이 가능한 지역으로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, CCTV, 승강기 등이 구비되어 있습니다 [cite: provided text]. 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 약 8.86평(29.29㎡)의 전용면적을 가지고 있습니다. 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적인 다세대주택의 경우 전용면적 외 주거공용면적 등을 포함하여 공급면적이 산정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 매각 조건에 따라 매수인은 HUG로부터 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 채무를 떠안을 수 있으며, 이를 조건으로 임차권등기 말소가 이루어집니다 [cite: provided text]. 따라서 HUG와 직접 소통하여 정확한 보증금 반환 현황과 매수인이 부담해야 할 금액을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

또한, 위반건축물 등재 사실은 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있으며, 이는 건물의 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: provided text]. 위반건축물의 정확한 내용과 철거/시정 의무, 그리고 이로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 다세대주택으로, 서울개웅초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 하지만, 매각 조건에 포함된 주택도시보증공사(HUG) 관련 부담과 위반건축물 등재 사실이 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험 요소로 작용하고 있습니다. 이러한 권리관계와 건축물 현황을 명확히 파악하고, 필요한 경우 HUG와 협의하여 모든 위험 요소를 해소할 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

서울시 구로구라는 입지적 장점과 초등학교 인근이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만, 경매 물건의 특성상 제시된 위험 요소를 면밀히 분석하고, 이를 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 특히, HUG 관련 채무 및 위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하고, 이를 통해 얻을 수 있는 시세 차익이나 임대 수익 가능성을 따져보는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계