나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144678 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144678 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경144678 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로143길 19, 제2층 제202호 (독산동, 한신하이츠) | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 193,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경144678 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144678 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

토지 지분율: 2515.9999999999995

건물면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

건물 지분율: 3850

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 사OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 주요 권리관계는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사와 관련되어 있습니다. 매각 조건으로, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 승낙해야 합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 사항이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 공동주택과 근린생활시설의 부지로 복합적으로 이용되고 있으며, 이는 지역 내 생활 편의시설 접근성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 2층 202호에 해당합니다. 외벽은 외장석붙임, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 세일중학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 관련 사항입니다. 매수인으로서는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기해야 하므로, 해당 금액을 사전에 정확히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 본건 토지는 제2종일반주거지역, 7층 이하 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(관리형 주거환경개선구역), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히, 2020년 6월 4일 지정된 독산1동 복숭아마을 관리형 주거환경개선구역이라는 점은 향후 지역 개발 가능성과 함께 건축 및 이용에 대한 추가적인 제한이나 변동 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 실제 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 잠재적인 혐오시설의 존재 여부 및 영향력을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 독산동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 3억 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 입지 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 임차인 관련 명도 조건 및 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 본건의 매력도를 낮출 수 있는 요인이므로, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임대차보증금 관련 인수 여부 및 금액, 그리고 주거환경개선구역 지정에 따른 향후 변화 가능성을 신중하게 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 서울시 금천구에 위치하여 수도권 내에서의 접근성이 있다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건일 수 있으나, 명도 조건의 복잡성과 토지이용계획상의 제약 사항들이 존재합니다. 투자자라면, 명도 관련 비용 및 시간을 충분히 고려하고, 지역의 개발 가능성과 규제 사항을 종합적으로 분석하여 신중한 투자를 결정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계