나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146155 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-85 신영베르디움 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146155 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-85 신영베르디움 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경146155 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 16, 제4층 제401호 (화곡동, 신영베르디움) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 169,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146155 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146155 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-85 신영베르디움 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지 지분율: 1868

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.07㎡ (약 8.49평) (전용면적)

건물 지분율: 2807

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의시설이 분포하고 있습니다.

본건 건물 자체는 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 매수인에게 추가적인 채무 부담이 없을 가능성을 시사하나, 정확한 배당 순위 및 선수위 임차인 여부에 대한 추가적인 권리 분석이 반드시 필요합니다.

소유자는 박OO입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지, 배당 여부, 임차인의 대항력 등 상세한 권리 분석은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 대규모 주거 단지와 함께 다양한 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

아파트 및 다세대주택이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

월정초등학교 인근이라는 점은 단지 내 소비 수요와 더불어 학군 관련 고정 수요를 기대할 수 있는 요인입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연관성은 낮아, 지역 내 소비력을 기반으로 하는 안정적인 상권의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 본건 남동측 인근에 월정초등학교가 위치합니다.

교통은 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진입 또한 원활한 편입니다.

건물 내에는 승강기, 화재 탐지 시설, 스프링클러, 위생 설비, 도시가스 난방 시설 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용에 어려움은 없을 것으로 보입니다.

6. 혐오시설 유무 검색

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 354-85 인근에서 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

일반적인 검색에서 강서구 전체적으로 언급되는 시설들이 있으나, 본건의 구체적인 위치와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 임차인 관련 조건은 매각 후 매수인에게 추가적인 분쟁이나 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

이해관계인의 부재로 내부구조도가 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문 등을 토대로 작성되었으므로, 실제 내부 상태 및 구조에 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층이하)', '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 월정초등학교 인근이라는 점에서 기본적인 거주 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가되며, 지역 내에서 안정적인 생활이 가능합니다.

하지만, 임차인 관련 주의사항을 포함한 권리 관계의 복잡성과 '공부와의 차이 없음'에도 불구하고 실제 내부 상태 확인의 중요성을 고려해야 합니다.

혐오시설은 인접한 곳에서 발견되지 않았으나, 전반적인 지역 특성을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

가격적인 메리트가 있다면 투자를 고려해볼 수 있으나, 꼼꼼한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

서울 강서구라는 입지 조건은 꾸준한 주택 수요를 기대할 수 있습니다.

월정초등학교 인근의 주거 지역으로서 가족 단위 임차인 또는 실수요자의 관심을 받을 수 있습니다.

지역 내 상권과의 연계성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 시세 대비 저평가된 물건임을 확인한다면, 시세 차익 또는 임대 수익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변 개발 계획 등 향후 가치 상승 요인을 고려한 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계