나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146056 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146056 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경146056 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로31길 93, 제4층 제401호 (개봉동, 마흐바움) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146056 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146056 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택[단지형다세대]

감정가: 2억 4백만원

토지면적: 16.76㎡ (약 5.07평) - 대지권

건물면적: 27.12㎡ (약 8.20평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 5월 10일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, "서울매봉초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 이 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 1호선 "오류동역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서울매봉초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수하며, 오류동역 주변의 상권과 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각으로 인해 경매 채무는 소멸되지만, 임차인과 관련된 특별한 조건이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인, 주택도시보증공사는 낙찰자에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 금액을 인수할 의무는 없다는 것을 의미하나, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필수적입니다. 임대관계는 현재 미상으로 확인되어, 실제 거주 임차인 유무 및 계약 조건 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

개봉동 109-35번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 서울매봉초등학교가 위치하여 학군 수요가 뒷받침되며, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 지하철 1호선 오류동역을 중심으로 형성된 역세권 상권은 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 편의 시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의를 높여줍니다. 다세대주택과 아파트 단지가 다수 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 이는 임대 수익 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울매봉초등학교와 인접하여 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 유리합니다. 지하철 1호선 오류동역까지 도보 또는 짧은 버스 이동으로 접근 가능하며, 이를 통해 강남, 종로 등 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다. 주변에 공원 등 녹지 공간에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 주택가로서의 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 오류동역 주변 상권을 통해 충분히 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인과의 명도 조건입니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각받으므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 명도 지연 또는 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 예상치 못한 보증금 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. Google 검색 결과, 해당 지역 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 부동산 투자 시에는 항상 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점과 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있다는 점에서 매력적입니다. 주변 주거 환경이 안정적이며, 학교 접근성 또한 좋습니다. 하지만, 임차인 관련 특수 명도 조건은 낙찰 후 반드시 면밀히 검토하고 대비해야 할 중요한 부분입니다. 이러한 권리 관계 및 명도 리스크를 잘 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 기회가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축 건물 (2019년 준공)으로, 하자 보수 등 초기 유지 비용 부담이 적습니다.

- 지하철 1호선 오류동역을 통한 서울 도심 접근성이 뛰어나 출퇴근이 용이합니다.

- 주변에 학교와 주거 단지가 밀집하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

- 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 확보가 명확합니다.

- 권리 분석 및 명도 전략을 철저히 수립하면, 합리적인 가격으로 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계