나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146438 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146438 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제3층 제301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경146438
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로 665, 제3층 제301호 (염창동, 더에스에스타운)
• 감정가: 388,000,000원
• 최저가: 248,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2024타경146438 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 665, 제3층 제301호 (염창동, 더에스에스타운) | 감정가: 388,000,000원 | 최저가: 248,320,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경146438 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 염창동 246-9에 위치한 더에스에스타운 제3층 제301호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 388,000,000원입니다.

토지 면적은 11.69㎡ (약 3.54평)이며, 건물 면적은 35.27㎡ (약 10.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

소유자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 조건으로 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 소재하며, "서울염동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로는 폭 약 30M, 남동측으로는 폭 약 4M의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다.

소유자는 문OO입니다.

권리 분석 시 가장 주의해야 할 사항은 명시된 매각 조건입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 합니다. 이는 매수인에게 인수되는 채무는 없음을 의미하나, 임차인과의 협의 과정이나 명도 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 임차인과의 관계 및 구체적인 보증금 잔액 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 염창동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 생활권입니다.

"서울염동초등학교" 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 가능성이 있습니다.

더에스에스타운은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 주상복합 형태의 건물로서 상업 시설 이용객 및 거주자들의 고정 수요가 예상됩니다.

교통의 편리성과 주변 편의시설 접근성을 고려할 때, 오피스텔 임대업을 통한 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔입니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 바로 이용이 가능합니다.

"서울염동초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 강서구 일대로의 이동이 편리합니다.

차량 접근성 또한 뛰어나며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 명도 문제입니다. 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기해야 하므로, 이 과정에서 매수인과 임차인 간의 갈등이 발생하거나 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 관련 절차는 더욱 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축물의 증축, 리모델링 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

상대보호구역에 속해 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 규제도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 역세권 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

건물 자체의 상태나 기본적인 시설은 갖추어져 있어 투자 가치가 있습니다.

그러나 복잡한 임차인과의 권리관계 및 명도 조건은 투자를 고려하는 데 있어 가장 신중해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 사전에 충분히 인지하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

도시계획적 제한사항 또한 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

염창동 지역의 꾸준한 오피스텔 수요와 편리한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로서 즉시 활용 가능하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

명도 관련 리스크를 성공적으로 관리하고 해결한다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

투자 결정 전, 임차인과의 협상 가능성, 주택도시보증공사(HUG)의 절차, 명도 예상 비용 및 소요 시간 등을 면밀히 조사하고 재무 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계