나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147813 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147813 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경147813 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로77길 35, 제5층 제501호 (화곡동, 제이스빌) | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 135,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경147813 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147813 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 212,000,000원

토지면적: 15.11㎡ (약 4.57평)

건물면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 화곡역에서 약 350m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에는 간선도로인 가로공원로가 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 주위로는 신월초등학교가 남서측으로 약 150m, 화원중학교가 북서측으로 약 300m 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린공원, 문화시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채무자의 채무 불이행으로 인한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 가장 큰 특징은 매각 조건에 임차인 및 주택도시보증공사가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 포함되어 있다는 점입니다. 이는 매수인에게 해당 임대차보증금 채무가 인수되지 않음을 의미하지만, 실제 매각 진행 시 이 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 화곡역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 거주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 인해 지역 상권이 침체되었으며, 특히 역에서 다소 떨어진 지역의 공실률이 높은 편입니다.

1.5. 생활정보

본건은 신축급 다세대주택으로, 2020년 8월 20일에 사용 승인되었습니다. 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 난방, 위생, 승강기(12인승), 화재탐지, CCTV 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 주위 환경이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 규제(고도제한 등)는 향후 건물 증축이나 재개발 시 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사에 기반하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태가 현황과 다를 가능성이 있으며, 이는 잠재적인 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

"주의사항"에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 기일까지 확실히 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 매수인에게 예상치 못한 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 지역의 전세사기 여파로 인해 부동산 시장의 전반적인 불안정성이 다소 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 및 학세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 우수한 교통 및 교육 환경, 그리고 잘 갖춰진 생활 편의시설은 주거 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 공항 관련 토지이용규제, 내부 확인 불가로 인한 불확실성, 그리고 임차인 관련 매각 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

강서구 화곡역 역세권에 위치한 신축급 소형 주택이라는 점에서 실수요자 및 1~2인 가구 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

공항 고도제한 완화 등 지역 개발 가능성 및 향후 재개발 사업 추진 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계