나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147462 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147462 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경147462 | 소재지: 서울특별시 양천구 월정로 183-2, 제4층 제404호 (신월동, 씨티하우스) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 151,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147462 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '신대어린이공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

1.3. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제404호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

1.5. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 설비내역

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 특이사항으로, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 지목이 '도로'인 토지에 한정된 지정입니다. 해당 구역 지정은 개인 소유의 도로(사도)를 분할하여 투기하는 행위를 방지하기 위한 조치입니다.

1.8. 공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

1.9. 기타 참고사항

대상물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다 (미상).

2. 입지조건

본건이 위치한 서울특별시 양천구 신월동은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 신대어린이공원 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다. 주변에 교육시설이 있어 자녀가 있는 세대에 유리할 수 있습니다. 북동측으로는 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 7층 이하의 제2종일반주거지역이며, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 매각 조건에 명시된 임차인 관련 내용입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수될 수 있는 임차보증금 채무가 없음을 의미하지만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 임대차 관계가 '미상'이므로, 인수되는 권리는 없어 보이나 상세한 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 상권의 특징을 보입니다. 인근에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 대규모 상업시설이나 업무지구가 밀집한 지역은 아니지만, 주거 밀집 지역으로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대상 물건은 기본적인 주거 편의를 위한 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에는 신대어린이공원이 있어 가벼운 여가 활동을 즐기기 좋으며, 교육시설도 인접해 있습니다. 다만, 서울 양천구 신월동 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 양천자원회수시설이 이 지역과 관련이 있지만, 이는 혐오시설보다는 주민 편의 시설로 전환된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인과의 보증금 관련 조건입니다. 임차인이 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하는 조건은 법적으로 매수인이 인수하는 채무는 없음을 시사하지만, 임차인과의 협상이나 명도 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 해당 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 '도로'인 필지에 한정된 사항으로, 본 물건의 일반적인 매매 및 취득에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 향후 재개발 등 도시계획 변경 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 주거지에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난합니다. 감정가 대비 면적과 주변 시세를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 임차인 보증금 관련 조건으로 인해 매수인이 인수하는 채무는 없어 보이나, 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차가 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상의 제약 사항을 고려하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 꾸준한 임대 수요 기대.

명확한 권리관계: 임차보증금 미인수 조건으로 명도 후 즉시 활용 가능성.

향후 개발 가능성: 주변 지역의 재개발 또는 도시정비사업 진행 시 시너지 효과 기대 (단, 용도지역 및 개발 제한 사항 고려 필요).

투기 방지 구역 지정 관련: 토지거래허가구역 지정 내용이 '지목 도로'에 한정되어 있어 일반적인 주택 취득에는 문제가 없을 것으로 보이나, 향후 개발 계획 시 관련 규정 확인 필요.

주의사항: 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 준수를 통해 잠재적 분쟁을 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계