나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150598 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150598 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경150598 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-29, 제6층 제602호 (화곡동, 씨티하우스) | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 200,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경150598 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150598 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 313,000,000원

토지면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

토지 지분율: 1864.3999999999999 (정확한 의미는 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

건물 지분율: 2980 (정확한 의미는 추가 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근에 위치합니다. (화곡동 1088-6 외 1필지)

주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 북서측으로는 로폭 약 5-6미터의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 로폭 약 3미터의 막다른 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 매각 조건에 명시된 주의사항입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건은 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

경매 절차상 특별한 문제가 없다면, 말소기준권리보다 후순위 권리는 말소되는 것이 일반적이나, 위 임차인 관련 조건의 정확한 이행 여부 및 매수인에게 미치는 영향에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지가 상당수 분포하고 있습니다.

근린생활시설이 지역 내에 다수 소재하여, 거주민들의 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치한 역세권으로서, 유동인구 확보와 함께 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 지역의 상권은 주거 배후수요를 바탕으로 형성되어 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설이 영업 중입니다.

5. 생활정보

교통 환경 측면에서 지하철 5호선 화곡역을 이용하면 서울 시내 주요 업무 지구 및 상업 지구로의 접근성이 우수합니다. 또한, 여러 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

생활 편의 시설로는 주변의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 약국, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거 환경은 다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 비교적 조용하고 안정적인 주거 분위기를 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 매각 주의사항입니다. 매수인 부담으로 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구되므로, 이로 인한 법적 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

또한, 남서측으로 접한 로폭 3미터의 막다른 도로로 인해 향후 건축 행위나 주차 관련 문제 발생 시 제약이 따를 수 있습니다.

공항 관련 지역 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 대한 제한이 있을 수 있으며, 이는 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

본건 지역에서는 별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 개발 계획 및 민원 발생 가능성은 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통 요건이 우수하며, 주거 및 상업 시설이 적절히 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

건물 자체의 연식(2021.06.14 사용승인)이 비교적 신축인 점은 긍정적 요인입니다.

그러나 임차인의 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 중요한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토와 실사 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감당할 수 있는 투자자라면, 화곡동 일대의 개발 가능성과 역세권 프리미엄을 고려하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

- 탁월한 교통 환경: 지하철 5호선 화곡역을 통한 서울 주요 지역 접근성 용이.

- 안정적인 임대 수요: 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로, 고정적인 임대 수요 확보 가능.

- 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당.

- 지역 개발 잠재력: 강서구 화곡동은 지속적인 도시 정비 및 개발 논의가 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 기대.

- 소액 투자 가능성: 감정가를 고려할 때, 비교적 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계