나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경147585 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69, 제에이동 제4층 제403호 (화곡동, 파크자이빌) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 162,560,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147585 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제에이동 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 254,000,000원

토지면적: 18.65㎡ (약 5.64평)

토지 지분율: 1864.9999999999998

건물면적: 25.68㎡ (약 7.77평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

건물 층수: 6층 중 4층

사용승인일: 2020년 8월 14일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근 주택지대에 위치합니다. 주변은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 신정초등학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입은 가능하나, 지하철 5호선 까치산역까지의 거리가 다소 있어 대중교통 이용이 아주 편리한 편은 아닙니다. 다만, 남측 인근 곰달래로에 버스 정류장이 있어 시내 이동은 무난할 것으로 보입니다. 본건 건물은 동측과 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 이OO이며, 별도의 채무자 정보는 없습니다.

주요 권리사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 등기사항전부증명서 상 임차보증금 242,000,000원에 대한 임차권 설정(2022카임10785)이 확인됩니다. 매수인은 상기 조건에 따라 잔액 보증금에 대한 채권 포기 여부를 명확히 확인하고 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 제2종 일반주거지역 내 주택지대로, 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 지역입니다. 주변에 신정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 상업 시설로는 소규모 편의점, 음식점, 학원 등 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있어 일상생활 영위에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 기능을 중심으로 형성된 상권입니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 8월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 필로티 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있으며, 거실과 방은 발코니 확장이 되어 있습니다. 내부는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 완비되어 있습니다. 외벽은 화강석판재, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리 마감입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인 및 HUG의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인이 부담해야 할 잠재적 채무가 될 수 있으므로, 이에 대한 법률적 검토 및 확인이 매우 중요합니다. 또한, 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로도 지정되어 있습니다. 4M 도로 접면은 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적의 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 신정초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건과 공항 관련 각종 규제 등은 면밀히 검토해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 법적, 제도적 부분을 철저히 확인하고, 명확한 권리 분석을 통해 안전하게 접근한다면, 잠재적 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 준공)로 즉시 활용이 가능합니다.

강서구 지역은 지속적인 개발과 교통망 확충으로 주거 수요가 꾸준하며, 소형 평형은 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 인기가 높습니다.

권리 관계의 복잡성이나 규제 사항으로 인해 일반 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 판단이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계