나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경148779 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로32길 58, 제101동 제4층 제402호 (화곡동, 소노빌리지) | 감정가: 313,900,000원 | 최저가: 200,896,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경148779 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148779 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 313,900,000원

토지면적: 20.05㎡ (약 6.06평)

토지 지분율: 2004.9999999999998 (정확한 이해를 위해 추가 확인 필요)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집된 지역입니다.

단지 동측으로는 "월정초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량으로 건물까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 약 6m, 남측으로는 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

소유자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항은 주택임차권 등기가 되어 있다는 점입니다. 임차보증금은 345,000,000원입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인에게 인수되거나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

집합건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 이는 매각물건에 포함되어 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 주거 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

주변에 생활 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 인근에 월정초등학교가 있어 교육 관련 시설 이용이 용이하며, 주거 밀집 지역 특성상 지역 기반 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

인근에서 주차장 관련 시설들이 확인되었으며, 이는 지역 내 주차 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 8월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

건물은 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감으로 외벽이 시공되었으며, 샤시 창호가 사용되었습니다.

내부에는 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

또한, 엘리베이터, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

토지는 3필지가 일단의 세장형 평지로, 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택임차권 등기 및 이에 따른 매각 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 반드시 확인하고, 이행 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

집합건축물대장에 미등재된 제시외 건물이 포함되어 평가되었으므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공공 주차장 시설이 확인되어 지역 주민 편의 시설로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택으로, 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

월정초등학교가 인접해 있으며 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 주택임차권 등기와 이에 수반되는 매각 조건은 본 물건의 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 매수인은 이 부분을 매우 신중하게 검토하고, 임차인과의 협의 또는 관련 법규를 철저히 확인하여 인수될 수 있는 채권이 있는지, 추가적인 절차가 필요한지 등을 면밀히 파악해야 합니다.

이러한 권리상의 문제를 해결할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

초등학교 인접으로 가족 단위 거주 수요 풍부.

대중교통 이용 편리.

주택임차권 등기 및 매각 조건에 대한 철저한 권리 분석 선행 시, 권리 분석에 따른 잠재적 이익 확보 가능.

제시외 건물 포함으로 인한 활용 가능성 증대 (단, 적법성 확인 필수).

화곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 고려 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계