나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150581 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경150581 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-29, 제4층 제401호 (화곡동, 씨티하우스) | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경150581 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150581 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지 지분율: 1861.3

건물 지분율: 2975

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 신월초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 인근 지역은 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 통행이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로: 본 건은 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 강OO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 매각 조건입니다. 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않도록 하는 조건이나, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

임대 내역은 현재 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 역세권 상권을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 신월초등학교가 가까이 있어 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경으로 적합합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 약국, 각종 상점 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다. (검색 결과에 따르면, 씨티하우스 주변 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등이 모여 있어 생활이 편리하다는 리뷰가 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 매각 조건: 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 보증금 관련 추가 부담이 없을 수 있음을 시사하지만, 실제 이행 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 분쟁 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 특히 주택도시보증공사의 입장을 명확히 확인해야 합니다.

다양한 토지 이용 제한: 본 건 토지는 다음과 같은 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 소규모주택정비 관리지역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

이러한 제한들은 향후 건물 신축, 증축, 리모델링 등 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 투자 전에 해당 규제 내용을 상세히 파악해야 합니다.

특이한 지분율 표기: 토지면적 18.61㎡에 대한 지분율 1861.3, 건물면적 29.75㎡에 대한 지분율 2975이라는 수치는 일반적인 지분율 표기와 상이하여, 해당 수치의 정확한 의미와 산정 근거에 대한 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보 그대로 기재)

혐오시설: 현재까지 공개된 정보나 주변 시설 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 거론되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 일반적으로 주거 지역에서 멀리 떨어진 곳에 위치하거나, 지하화, 차폐 등의 방식으로 관리되는 경우가 많습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 인근에 신월초등학교가 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

하지만, 매각 조건에 포함된 임차인의 보증금 관련 특수 조건은 본건의 가장 큰 변수입니다. 해당 조건의 해석과 이행 여부가 매수인의 최종 부담을 결정짓는 중요한 요소이므로, 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다. 더불어, 지역의 다양한 토지 이용 규제는 향후 건물 활용 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지 잠재력: 서울 강서구의 역세권 지역으로서, 지속적인 주택 수요와 함께 향후 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확화: 임차인 보증금과 관련된 매각 조건을 최우선으로 분석하여, 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

규제 사항 검토: 다양한 토지 이용 제한 사항을 파악하고, 이러한 규제가 향후 투자 수익률에 미칠 영향을 분석하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해야 합니다.

법원 정보

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