나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150475 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-12 인터시티빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150475 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-12 인터시티빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경150475 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로 134, 제5층 제502호 (화곡동, 인터시티빌라) | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 123,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경150475 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150475 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-12 인터시티빌라 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000 원

토지면적: 30.86㎡ (약 9.34평)

토지 지분율: 3086

건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물 지분율: 4731

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화일초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다.

남서측 근거리에는 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다.

매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임대차보증금 일부를 인수하거나, 해당 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있음을 의미합니다.

등기부상 권리관계는 채권자가 주OOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자가 주OOOOOO으로 확인됩니다. 그러나 임차인과의 관계가 명확히 파악되지 않아 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

지역 주민을 중심으로 한 소비 활동이 이루어지며, 까치산역을 중심으로 상업 기능이 일부 혼재되어 있습니다.

주변에 학교가 있어 학생들을 대상으로 한 업종도 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2007년 10월 31일에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 제5층 제502호 다세대주택입니다.

건물은 외장석재, 벽지 및 타일, 바닥재, 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

급탕 및 급배수에 의한 위생 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1층에는 주차장 시설이 있으며, 본건이 속한 구분건물은 2층부터 5층까지 각 층별 3세대씩, 총 15세대로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련 인수 조건은 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 보증금 반환채무 일부 인수 또는 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 증축, 또는 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 해당 지역의 특성상 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

임대 내역이 미상으로, 정확한 임대차 관계 및 퇴거 관련 정보 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건상 주거 환경은 보통 수준입니다.

하지만 임차인 관련 명도 조건과 공항 관련 법규에 의한 개발 제한 가능성이 있는 점은 투자를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석과 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사 및 협상 능력이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 내포하고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 성공적으로 완료하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

직접 거주를 목적으로 하거나, 안정적인 임대 수익을 목표로 할 경우, 해당 물건의 잠재력은 충분히 있다고 판단됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계