나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4128 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4128 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경4128 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제4층 제402호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 164,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4128 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4128 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 5천 7백만원

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평) - 전용면적

토지면적: 20.03㎡ (약 6.06평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 9월 17일 (준신축)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다.

주변을 조사한 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 김OO을 상대로 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기사항이 존재하며, 임차보증금은 2억 4천 9백만원, 임대차계약일자는 2021년 9월 30일, 확정일자는 2021년 10월 1일입니다.

매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금에 대한 권리를 인수하지 않음을 의미합니다.

매각기일에 낙찰 시, 해당 임차보증금은 배당을 통해 정산될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변이 주택가와 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

개봉동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 내포하고 있는 지역입니다.

학교 인근이라는 점에서 학생 및 교직원 대상의 소규모 상권 형성이 가능하며, 주거지의 특성상 생활 편의시설이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2021년 9월에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 제4층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변에 서울개웅중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인과의 명도 협상이 필수적입니다. 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)에 해당되므로, 해당 지목 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

현재 임차인이 거주 중이며, 매각 조건에 따라 임차인과의 명도 절차가 원만히 진행된다면 큰 문제 없이 인수가 가능할 것으로 보입니다.

권리 분석 상 특이사항은 임차권 등기 외에는 없어 보이나, 임차인의 배당 여부 및 명도 조건 이행 여부에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

주변 개발 가능성과 신축 건물의 장점을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

준신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 우수하여 추가적인 리모델링 비용 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역: 학교와 주거 시설이 밀집된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

경매 접근성: 일반 매매 대비 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계