나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경150208 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로20길 33-12, 제4층 제402호 (화곡동, 바벨) | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 240,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경150208 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150208 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원

토지 면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

건물 면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 9월 15일 (신축 건물)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. "신월초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 있어 교통이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 매각 조건에 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 임차인과의 보증금 관련 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 매수인은 잔여 임대차 보증금 인수 여부 및 임차인의 대항력 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

화곡역 일대는 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합 상권으로 배후 수요가 풍부하고 유동인구가 많습니다. 특히 강서구청, 강서경찰서 등이 위치하여 법률 관련 사무실 및 병원 등이 밀집해 있으며, 먹자골목을 중심으로 음식점과 술집이 발달해 있습니다. 20~40대 직장인들을 타겟으로 하는 외식업종(양식, 닭·오리요리, 일식 등)이 강세를 보이며, 최근에는 신축 오피스텔 입주 등으로 젊은층 수요 증가도 예상됩니다.

1.5. 생활정보

단지 인근 "신월초등학교"가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 화곡중앙시장 등 생활 편의시설이 가까이 있어 장보기, 외식, 쇼핑 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 임차인의 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인에게 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 상세한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 토지 이용 계획상 여러 제한사항이 존재합니다. 본건은 다음과 같은 지역 및 지구에 속해 있습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역 (지역 경제과 확인 필요)

- 수평표면구역 (공항시설법)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률, 강서교육지원청 확인 필요)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역

이 중 '중요시설물보호지구(공항)'는 항공기 운항 안전과 관련하여 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 정확히 확인해야 합니다. 임대 관계가 확인되지 않아 임대차 현황 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인이 완료된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 하지만 임차인의 보증금 관련 조건과 공항 중요시설물보호지구 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하여, 낙찰 후 명도 및 건축 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 즉시 사용 가능합니다.

- 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 풍부한 생활 인프라: 학교, 시장, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

- 잠재적 리스크 관리: 임차인 보증금 문제, 공항 중요시설물보호지구 등 제한사항을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

- 향후 개발 가능성: 주변 지역의 개발 및 재건축 가능성을 고려한 장기적인 투자 가치를 검토할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계