나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4135 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4135 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경4135 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제3층 제302호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 165,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4135 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 342-2, 대우스위트힐 제3층 제302호에 소재한 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상이며, 소유자는 김OO, 채무자 역시 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정평가액은 2억 5,900만 원입니다.

물건의 토지 면적은 18.82㎡ (약 5.69평)이며, 건물 면적은 28.10㎡ (약 8.50평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다. 토지 지분율은 1882, 건물 지분율은 2810으로 기재되어 있습니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개웅초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 6층 건물 중 3층에 위치한 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

1.4. 설비 내역

본 물건에는 기본적인 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 현황

본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 이 외에도 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 '도로'인 토지에 한정되므로 본 건물이 위치한 건부지 자체의 거래와는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사 관련 내용입니다. 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 임차인과의 보증금 관련 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있으며, 잔액 발생 시 매수인이 부담할 수 있는 위험이 존재하므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 상권 분석

물건이 위치한 개봉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 산재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 개웅초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 소규모 상점 및 식당가 등이 형성되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 데 필요한 상권은 갖추고 있습니다.

1.8. 생활 정보

본 건은 2개의 방과 거실, 주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 도시형생활주택으로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합합니다. 개웅초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 유리하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 개봉역 등 대중교통 이용도 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 주의사항입니다. 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 부담을 떠안을 수 있으므로, 임차인과의 협의 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간 및 범위에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 향후 재건축이나 증축 시 관련 규제 영향을 받을 수 있습니다. 과밀억제권역에 속해 있다는 점도 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 구로구 개봉동의 주거 지역에 위치하며, 교육 환경 및 대중교통 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 도시형생활주택으로서 실거주 목적에 부합할 수 있습니다. 그러나 임차인 관련 보증금 문제, 토지거래허가구역 지정 등 법적·제도적 복잡성이 존재하므로, 투자 또는 실거주 전에 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 실거주 편의성: 개웅초등학교 인근의 주거지로서 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2. 도시형생활주택: 소형 주택으로서 1~2인 가구의 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다.

3. 경매 할인 가능성: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

4. 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등과 연계 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 위에 언급된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 마련한 후 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계