나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4845 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4845 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경4845 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17, 제6층 제602호 (화곡동, 영진팰리스) | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 203,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경4845 (1)입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제602호입니다.

건물의 용도는 다세대주택이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 318,000,000원입니다.

토지 면적은 17.96㎡ (약 5.43평)이며, 토지 지분율은 1796입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 29.09㎡ (약 8.79평)이며, 건물 지분율은 2909입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 장OO님입니다.

채무자는 기재되어 있지 않으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항은 없습니다.

주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

남서측으로는 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 남서측으로는 약 6미터 폭의 도로(강서로18길)와, 북서측으로는 약 3-4미터 폭의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있어 출입 도로 상태는 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

소유자는 장OO님입니다.

주의사항에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 내용은 매수인에게 인수될 수 있는 권리 관계를 명확히 하고 있으며, 보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이는 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분을 미리 고지하는 내용으로, 권리 분석 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

건축물대장과 건물현황도상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 각급 학교 및 근린공원이 인접해 있어 비교적 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

까치산역이 인근에 위치하여 지하철 이용이 용이하며, 이는 역세권 상권으로서의 잠재력도 내포하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트구조의 2021년 12월 24일 사용승인을 받은 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. (준신축급)

건물 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 새시 이중창입니다.

건물 내부 이용상태는 도시형생활주택으로, 방, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

급탕 및 급배수 위생설비, 개별난방(도시가스보일러) 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 1층에는 주차장 시설이 있습니다.

본건이 속한 구분건물은 총 16세대로 구성되어 있으며, 2-3층에는 각 4세대, 4-5층에는 각 3세대, 6층에는 2세대가 거주하고 있습니다.

토지는 북서측으로 하향하는 완경사지에 위치한 세장형의 토지로, 현재 건물의 부지로 이용 중입니다.

임대 내역은 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 관련 사항입니다. 매수인으로서는 임차인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권이 있을 수 있으므로, 이에 대한 법적 검토 및 잔액 확인이 반드시 필요합니다. 임차권등기 말소 조건을 충족하지 못할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

도시형생활주택 및 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 주차 공간이 부족할 가능성이 있습니다. 1층에 주차장이 있으나, 세대 수 대비 부족할 수 있습니다.

토지이용계획상 "공항" 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역) 및 군사기지 보호구역(대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 준신축급 도시형생활주택입니다. 신정초등학교 인근으로 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있으며, 까치산역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 2021년 사용승인을 받아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인과의 보증금 관련 쟁점 및 공항 관련 보호지구 편입 등은 투자 시 반드시 확인하고 해결해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

준신축급 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다.

까치산역 역세권이라는 지리적 이점은 향후 시세 상승의 요인이 될 수 있습니다.

화곡동 일대는 지속적인 개발 및 정비가 이루어지는 지역으로, 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 전망을 기대해볼 수 있습니다.

권리 관계를 명확히 파악하고 임차인과의 문제를 해결한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 이는 실수요자들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계