나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4197 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제4층 제404호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4197 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경4197 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 73, 제4층 제404호 (화곡동, 양지샤인빌) | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 146,560,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경4197 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 915-19, 양지샤인빌 제4층 제404호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경4197 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 본 건물의 감정가는 229,000,000원입니다. 토지 면적은 8.08㎡ (약 2.44평)이며, 건물 면적은 24.18㎡ (약 7.32평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 건물의 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역의 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 가까운 곳에 버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

1.3. 권리 분석

본 건의 가장 중요한 권리사항은 임차인 박인애의 주택임차권이며, 주택도시보증공사가 임차권승계인으로서 관련되어 있습니다. 매각 조건에 따라, 매수인은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 본 건을 인수해야 합니다. 따라서 매수 시 이러한 법적 조건을 면밀히 확인하고 이행 가능 여부를 판단하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

까치산역을 중심으로 형성된 상권은 2호선과 5호선이 만나는 환승역으로서 높은 유동인구를 자랑합니다. 상권 내에는 다양한 업종의 점포들이 밀집해 있으며, 특히 20~30대 여성 소비자를 대상으로 하는 뷰티, 미용 관련 업종의 전망이 밝다고 분석됩니다. 또한, 지역 주민들이 많이 이용하는 까치산 시장이 인근에 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 대로변에는 대기업 프랜차이즈 매장들이 밀집해 있으며, 이면도로에는 음식점, 술집, 모텔 등이 밀집한 먹자골목이 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 12층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 건물 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형 아파트) 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 8m 도로, 동측으로는 개인 소유의 노폭 약 3m 도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임대차보증금 관련 인수 조건입니다. 매수인은 임차보증금의 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인과 법적 검토가 필요합니다. 또한, 본 건 토지는 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 검색 결과 상, 본 물건지 주변에서 특별히 언급된 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장, 장례시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

까치산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 함께, 오피스텔 및 도시형생활주택으로 복합 이용되는 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 관련 부담과 공항 보호구역 등 토지 이용 제한 사항은 신중한 검토가 요구됩니다. 제시된 조건들을 명확히 이해하고 해결할 수 있는 능력 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 역세권 오피스텔은 수요가 꾸준한 편입니다. 다만, 매각 조건에 따른 임차보증금 부담 문제를 우선적으로 해결하고, 지역 시세에 맞는 합리적인 임대료 책정이 중요합니다. 향후 주변 지역 개발 계획 및 공항 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계