나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5626 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5626 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경5626 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13, 제2층 제201호 (개봉동, 포유빌) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 173,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경5626 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5626 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 271,000,000원

토지면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

건물면적: 26.10㎡ (약 7.90평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치한 포유빌 제2층 제201호입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층에 위치하고 있으며, 2021년 04월 16일에 사용승인을 받았습니다. 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 3필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "개봉역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 서측으로는 노폭 약 6m, 남측으로는 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 주의사항

주택임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 없음을 의미하지만, 해당 조건의 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 소유권 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 고OO님입니다.

4. 상권 분석

개봉동 일대는 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 개봉역 인근은 유동인구가 있는 지역으로, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다. 구로구 개봉동 일대는 발달 상권으로 분류될 수 있으며, 상권 내 다양한 업종이 분포하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 마련되어 있습니다. 2021년 사용승인된 신축 건물에 해당하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에는 "경인중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 속해 있습니다. 또한, 장애물제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 제2종일반주거지역(7층)으로 분류되어 있어 향후 재건축 시 층수 제한을 받을 수 있습니다. 다만, 2021년 10월 이후 서울시의 규제 완화로 인해 2종 일반주거지역 중 7층 제한 지역에서도 재개발·재건축 시 최고 25층까지 건축이 가능해졌으므로, 관련 법규 및 지구단위계획을 면밀히 확인해야 합니다. '교육환경보호구역' 지정과 관련하여 해당 교육청에 문의하여 정확한 규제 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로, 개봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계상 임차인 관련 부담이 매수인에게 승계되지 않는 조건이 명시되어 있어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 제한이 있을 수 있으나, 최근 관련 규제 완화 동향을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 1호선 개봉역이 근거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

8.3. 권리 관계 명확

임차인 관련 인수 부담이 없는 조건으로 진행되어, 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

8.4. 규제 완화 가능성

서울시의 2종 일반주거지역 7층 규제 완화 정책으로 인해 향후 재건축 시 용적률 및 층수 증가 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계