나이스옥션 법원경매 여주 2024타경31671 [1] 경기도 여주시 강천면 이호리 334-2 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경31671 [1] 경기도 여주시 강천면 이호리 334-2 공장 경매

• 사건번호: 2024타경31671
• 주소: 경기도 여주시 강천면 가정긴골길 38
• 용도: 공장

여주지원 경매4계 2024타경31671 | 소재지: 경기도 여주시 강천면 가정긴골길 38 | 감정가: 4,157,480,800원 | 최저가: 1,426,016,000원 | 용도: 공장

1. 여주지원 2024타경31671 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보 상세

사건번호: 여주지원 2024타경31671 (1)

소재지: 경기도 여주시 강천면 이호리 334-2

용도: 공장

감정가: 4,157,480,800원

토지 면적: 16,940.00㎡ (약 5,124.35평)

건물 면적: 3,125.62㎡ (약 945.54평)

건물 제시외 면적: 119.14㎡ (약 36.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 서OOOOOOOOOO

채권자: 중OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물 1층 공장 189.81㎡, 1층 공장 189.6㎡, 1층 사무실 198㎡는 소재불명. 목록5,6(공부상 농지이나 현황은 각 공장용지, 잡종지) 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 목록6 지상 비닐하우스는 매각제외. 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 30%.

3. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 강천면 이호리에 소재하며, "이호1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연녹지 및 공업 용지 지역입니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 본 건 토지는 북측으로 노폭 약 4-5m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 최근 여주시가 강천역 신설 및 이호리 일원 산업단지 조성을 추진하고 있어(2021년, 2024년 관련 용역 착수 및 사업 추진), 지역 개발에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 서OOOOOOOOOO입니다. 채권자는 중OOOOO입니다. 권리 분석상 특이사항으로 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 목록 5, 6번 토지는 공부상 지목이 농지이나 현황은 공장용지 및 잡종지로 이용되고 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로, 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 또한, 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다.

5. 상권분석

본 물건은 공업용 건부지 및 야적장(잡종지) 등으로 이용되고 있어, 제조업, 물류 창고, 산업 시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 지역에 소규모 공장들이 밀집해 있다는 점은 관련 산업 생태계 내에서의 시너지 효과를 기대하게 합니다. 특히, 여주시가 강천역 신설 및 산업단지 조성을 추진함에 따라(2021년, 2024년 관련 용역 착수 및 사업 추진), 향후 지역 내 산업 활동 증가 및 관련 인프라 확충 가능성이 있습니다. 다만, 대중교통 사정이 불편하다는 점은 근무자들의 출퇴근에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

본 물건이 소재한 여주시 강천면은 여주시 중심 시가지와는 다소 거리가 있어, 주요 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 주변에 주거 시설이 많지 않으므로, 산업 시설 운영 시 근무자들을 위한 숙소 마련 등 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 중대한 권리 부담이므로, 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 건물 일부(총 578.41㎡)가 공부상에 있으나 현황 소재불명으로 평가외 처리된 점은 향후 건물 현황 파악 및 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 농지법 관련 규제로 인해 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 매각이 불발된 사유를 파악해야 할 필요성을 시사합니다. 또한, 계획관리지역, 농림지역 등과 함께 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 공법상 제한이 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 목록 6 토지 지상 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 명도 시 해당 부분을 고려해야 합니다. 검색 결과, 여주시 강천면 이호리 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 관련 제한구역(폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재함을 유의해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 기존 공장 건물을 일괄 매각하는 건으로, 잠재적인 산업 시설 투자 가치가 있습니다. 그러나 법정지상권, 소재불명 건물 부분, 농지법 관련 규제, 다양한 공법상 제한 등 해결해야 할 복잡한 권리 및 규제 사항들이 존재합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석, 현장 방문을 통한 정확한 실사, 법률 및 건축 전문가와의 상담이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

본 물건은 16,940.00㎡(약 5,124평)에 달하는 넓은 토지를 활용하여 사업 확장 또는 추가 개발이 가능하다는 장점이 있습니다. 현황 공장으로 이용 중인 건물은 즉시 활용 또는 최소한의 리모델링을 통해 재가동될 수 있습니다. 복잡한 권리 및 규제 사항으로 인해 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있으며, 여주시의 지역 개발 계획(강천역 신설, 산업단지 조성 등)과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계