나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1649 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 3층103동307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 “신제주초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층건 중 제3층 제307호로서,
외벽 : 미장스톤 마감 등,
창호 : 시스템창호 등 임.

이용상태

(주거용)오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 냉방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m∼40m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1649 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 3층 103동 307호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 632,000,000원

* 토지 면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

* 건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 준공연도: 2021년

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 점포 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 본건 건물 등기부 상 현재까지 접수된 권리 중 말소기준권리인 을1 근저당권(하나은행, 2022-03-31 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2022-03-31)

* 기타 권리 내역:

* 주식회사위드안 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-03-31)

* 하나은행 근저당권 (접수일자: 2022-03-31, 권리금액: 610,800,000원) - 말소기준권리

* 경인북부수산업협동조합 가압류 (접수일자: 2025-07-11, 권리금액: 83,787,068원) - 말소

* 하나은행 임의경매 (접수일자: 2025-08-22) - 말소

* 제주특별자치도 압류 (접수일자: 2025-12-22) - 말소

* 제주특별자치도(제주시장) 압류 (접수일자: 2026-05-11) - 말소

* 등기부채권 총액: 694,587,068원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,458,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-15

* 확정일자: 2025-07-15

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 법적 절차 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 준공 연도: 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 최근 실거래 사례 분석:

* 2025년 11월: 74.314㎡ (3층) - 53,500만 원 (약 719,890원/㎡)

* 2026년 2월: 83.8633㎡ (10층) - 52,262만 원 (약 623,228원/㎡)

* 2026년 4월: 48.6056㎡ (3층) - 23,500만 원 (약 483,471원/㎡)

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 63,200만 원으로, 최근 실거래가(약 52,000만 원 ~ 53,500만 원)보다 약 17~20% 높은 수준입니다.

* 시장 가치 추정: 본건 물건 면적(84.93㎡)은 2026년 2월 거래된 83.8633㎡(10층)와 유사한 크기이며, 해당 물건의 거래가는 52,262만 원이었습니다. 3층 물건(74.314㎡)의 경우 53,500만 원에 거래되었고 평당 단가가 더 높게 형성되어 있어, 3층이라는 점이 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 시장가는 52,000만 원 ~ 53,500만 원 범위로 추정하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 신제주초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 냉방, 승강기 설비 등을 갖추고 있으며, 주변 상업 지역의 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제3층에 위치하며, 시스템창호 등 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 격차: 감정가가 최근 시장 거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 향후 시세 하락 가능성도 고려해야 합니다.

* 현장 확인 불가: "현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부확인이 곤란한 바, ... 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니 입찰시 유의바람."이라는 문구가 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 사용 중입니다. 이는 일반적인 오피스텔의 경우이며, 향후 용도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 제주시 연동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. 임차인의 보증금 또한 인수할 필요가 없습니다.

* 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가한 상태에서 감정평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 연동 지역의 신축 오피스텔로 투자가치 높음.

* 모든 권리 소멸로 낙찰자의 인수 부담 없음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 초등학교 및 상업 지역 접근성이 우수하여 생활 편의성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 약 52,000만 원 ~ 53,500만 원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 63,200만 원이나, 이는 최근 시장 가격보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 낙찰 후 안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 최근 거래가 수준을 반영한 입찰가 산정이 요구됩니다. 3층이라는 장점과 유사 면적의 최고 거래가(53,500만 원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 53,000만 원 ~ 54,000만 원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

* 이는 현재 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 상태, 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.