나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8599 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 451-7 수앤수빌 5층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 ""외도초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 일대
는 정비된 주택지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 지상5층 내 5층 601호로서
<사용승인일 : 2013.04.04.>
외벽 : 스타코마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 10m 임], 동측으로 폭 약 8m의
아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>,
하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8599 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 451-7 수앤수빌 5층 601호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 정OO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.10㎡ (약 8.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕, 지상 5층 중 5층 601호

사용승인일: 2013년 04월 04일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 82,000,000원

등기부채권 총액: 960,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 "외도초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 정비된 주택지대를 형성하고 있으며, 공동주택 및 단독주택 등이 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 왕복 2차선(폭 약 10m) 및 동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2017년 02월 28일자 호남새마을금고 근저당권 (을4)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (단, 임차인 현황 분석 참조)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이경순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 장명이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-04-22

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음.

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 장명이(2013년 04월 22일 전입)가 존재합니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 점유 및 명도에 있어 매우 주의해야 할 사항입니다. 임대 관계 미상으로 기재되어 있어, 보증금 및 차임이 0원인 경위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (인근 지역, 동일/유사 건물)

* 토성빌라 (1994년 건축, 70.84㎡ 전용): 2026년 5월 9일, 90,000,000원

* 장원빌라 (2003년 건축, 75.195㎡ 전용): 2026년 6월 29일, 160,000,000원

* 남건휴먼스오렌지카운티 (2017년 건축, 31.456㎡ 전용): 2026년 3월 25일, 116,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 2013년식 다세대주택으로 전용면적 27.10㎡입니다. 최근 거래 사례 중 신축 연도 및 전용면적이 유사한 남건휴먼스오렌지카운티(2017년 건축, 31.456㎡)가 116,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산 시 본건의 시세는 약 99,760,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 82,000,000원 대비 약 21% 이상 높게 형성되어 있습니다. 다만, 연식이 오래된 토성빌라나 장원빌라의 경우 거래 단가가 낮게 형성되어 있어, 유사 신축 건물의 시세를 우선적으로 참고하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 외도초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 단지 내에 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축물 정보

건물명: 수앤수빌

신축건물주소: 제주특별자치도 제주시 우정로3길 18

총 동 수: 1개동

지하층 수: 0개층

지상층 수: 5개층

총 세대수: 8세대 (집합건물 등기부 요약 기준)

총 연면적: 584.81㎡

토지 면적: 312.2㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

앞서 언급된 대항력 있는 임차인 장명이의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력으로 인해 소유권 이전 후에도 임차인이 거주를 지속할 수 있습니다. 이 경우 명도 지연 및 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 외도동의 주거지 내에 위치한 다세대주택입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도에 대한 리스크가 매우 높습니다. 인근 신축 다세대 주택의 시세와 비교 시 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 제주시 외도동의 주거지 내 입지

* 비교적 최근 건축된 건물 (2013년 사용승인)

* 인근 신축 다세대 주택 대비 감정가 상승 여력 존재 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 유사 물건의 시세는 약 100,000,000원 이상으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(장명이)의 존재, 보증금 및 차임 0원이라는 특이사항으로 인한 명도 리스크를 최우선적으로 고려해야 합니다. 이에 따라, 감정가를 상회하는 수준에서의 보수적인 접근이 필요합니다.

권리분석 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. 특히, 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.